경제
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은퇴 후 보유중인 1주택은 자녀에게 미리 증여하는 것이 유리할까요 상속이 유리할까요?
최근 부동산 가격 변동과 세제 개편 소식을 듣고 고민이 생겼습니다. 30대 중반인 무주택 자녀에게 이 집을 지금 미리 증여하는 것이 나을지 아니면 나중에 상속으로 물려주는 것이 세금 축면에서 더 유리할지 알고 싶습니다. 특히 정부의 혼인/출산 증여 재산 공제 같은 최신 정책을 적용받을 수 있는 조건과 증여 후 제가 해당 집에 계속 거주할 경우 발생할 수 있는 법적 문제나 과세 위험에 대해 세무사님의 전문적인 조언이 궁금합니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
30대 중반 무주택 자녀에게 주택 증여는 상속세 공제 확대로 상속이 유리하지만 혼인/출산 증여 공제를 활용하면 지금 증여도 절세 가능합니다.
자녀가 결혼 준비 중이라면 혼인/출산 공제를 이용하여 증여를 하시는 것이 가장 좋다고 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
향후 집값이 오를 것이 확실하다면 지금 증여하는 것이 유리합니다. 현재 가격으로 세금을 매기기 때문이며 다만 증여세는 상속세보다 공제 한도가 적어 당장 내야 할 세금이 많을 수 있습니다. 나중에 부모님이 돌아가신 후 상속으로 받게 되면 보통 10억까지는 상속세가 거의 나오지 않아 자산 규모가 크지 않다면 상속이 훨씬 유리합니다. 또한 무주택 자녀가 상속받을 경우 취득세 감면 혜택도 있습니다. 자녀가 결혼이나 출산을 앞두고 있다면 기본 공제 5천만원에 1억원을 추가로 공제 받을 수 있으며 혼인신고일 전후 2년이내 총 4년 또는 자녀 출생일로부터 2년 이내에 증여받아야 합니다. 마지막으로 집을 자녀에게 주고 부모님이 살 겨우는 국세청은 이를 무상 거주에 따른 이익 증여로 볼 수 있어서 주택 가액이 약 13억원을 초과하는 고가 주택일 경우 부모님이 공짜로 거주하는 행위 자체가 자녀에게 혜택을 받은것으로 간주되어 증여세가 추가로 나올 수 있으니 자녀와 적정한 수준의 임대차 계약을 맺고 실제로 월세를 지급하거나 주택 가액이 기준 이하인지 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 증여와 상속만을 비교하였을때, 주택가격이 지속적으로 상승한다는 전제하에서는 시간이 지날수록 과세표준이 커지기에 나중이 더 불리하게 됩니다. 그에 따라 주택가격이 하락하는 시점이나 혼인특례나 혹은 부담부증여등을 통해 넘기는게 상속보다는 유리할수 있습니다. 그리고 증여를 하더라도 해당주택에 거주하는데에는 크게 문제가 없으나, 만약 무상거주로써 주택가액이 13억이 초과되는 경우라면 증여문제가 추가로 발생될수는 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
장기 보유 주택은 상속시 취득가액이 시가로 조정되어 양도세 부담이 줄어드는 경우가 많습니다. 증여는 공제 한도가 있지만 증여 후 거주 문제나 사후 관리 리스크가 있어 세무 검토가 필수입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 증여와 상속, 어떤 선택이 유리할까?
자산 가치가 앞으로 더 오를 가능성이 높다면 ‘미리 증여’가, 반대로 집값이 크지 않고 전체 자산이 상속세 일괄공제 범위(약 10억 원 안팎) 내라면 ‘상속’이 더 나은 선택이 될 수 있습니다.
1. 증여가 유리한 경우
- 부동산 가치가 계속 오를 것으로 보인다면 증여가 이점이 있습니다. 증여세는 집을 넘기는 시점의 시가로 계산되므로, 미리 증여해두면 미래에 더 비싸진 집값을 기준으로 상속세가 매겨지는 걸 피할 수 있습니다.
- 증여는 10년마다 공제 한도가 새로 적용되기 때문에, 여러 번에 나눠 증여하면 세금을 분산해 부담을 줄일 수 있습니다.
2. 상속이 유리한 경우
- 상속에는 일괄공제라는 혜택이 있습니다. 배우자가 있으면 10억 원, 배우자가 없으면 5억 원을 공제합니다. 반면 증여는 성인 자녀 기준 10년간 5천만 원만 공제되기 때문에 공제 한도에서 차이가 큽니다.
- 만약 자녀가 10년 이상 부모와 함께 거주했고 무주택자라면, ‘동거주택 상속공제’가 인정되어 집값의 100%(최대 6억 원)까지 추가로 공제받을 수 있어 절세 효과가 상당히 크다고 볼 수 있습니다.
■ 최신 정책: 혼인·출산 증여재산 공제
최근에는 ‘혼인·출산 증여재산 공제’가 중요한 변수로 꼽힙니다.
- 성인이 혼인신고 전후 2년 이내, 또는 자녀가 태어난 지 2년 이내 증여를 받으면 기존 공제 5천만 원에 추가로 1억 원을 더 공제받을 수 있습니다.
- 그래서 30대 중반 무주택 자녀가 결혼이나 출산을 앞뒀다면, 최대 1억 5천만 원까지 세금을 내지 않고 집을 증여받을 수 있습니다.
■ 증여 후 부모가 계속 거주할 때 주의점
집을 자녀에게 증여했지만 부모가 그 집에 계속 살 경우에는 몇 가지 조심할 점이 있습니다.
- 집에 무상으로 살면서 연간 임대료 상당액이 1,300만 원을 넘는다면, 그 이익에 대해 증여세가 추가로 부과될 수 있습니다.
- 이런 문제를 피하려면, 시세에 맞춘 임대차 계약서를 작성한 뒤 실제로 월세를 자녀에게 송금하는 등 증거를 남겨야 합니다. 서류만 있고 돈이 오가지 않으면 허위계약으로 간주되어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.
- 또한 증여를 받은 자녀가 1주택자가 되면, 종합부동산세 등 보유세 부담이 늘고, 나중에 집을 팔 때 비과세 요건(거주 기간 및 보유 기간)도 신경 써야 합니다.
■ 결론 및 제안
집값이 10억 원 미만이고 부모님이 앞으로도 오래 살 계획이라면, 복잡한 절차 없이 상속이 가장 편하고 세금도 덜 낼 경우가 많습니다. 하지만 위치상 집값이 많이 오를 것 같거나 자녀가 곧 결혼이나 출산을 앞두고 있다면, 미리 증여해서 공제 혜택을 받는 것이 절세 비법이 될 수 있습니다.