상가 누수 문제로 문의드립니다(사진 첨부)

Question

상가 누수 문의드립니다

방과 복도 천장, 비상구에 누수로 인해서 곰팡이와 종유석이 확인되는데 건물 누수가 원인인지 에어컨 문제인지 사진상으로 확인이 가능할까요

참고로 전에 장마로 인해서 방과 비상구는 침수되서 물이 1-2cm가량 차있는 상태에서 보름간 방치된 적도 있습니다.

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Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  사진에서 보이는 누수 범위, 곰팡이 확산 정도, 종유석 형태 침전은 에어컨 결로나 단순 배수 문제로 보기 어렵고 건물 구조적 누수 가능성이 높습니다. 방·복도·비상구 등 여러 공간에서 동일한 양상이 반복되는 점을 고려하면 옥상 방수 불량 또는 공용 배관 문제를 우선 의심해야 합니다. 이는 임대인 또는 건물주의 수리 의무가 발생할 가능성이 큽니다.

• 법리 검토
  임대차에서는 목적물의 기본적 안전성과 통상의 사용 가능성이 확보되어야 하고 누수·곰팡이·종유석은 구조 하자에 해당합니다. 에어컨 결로가 아닌 구조적 누수로 판정되면 임대인은 하자 보수 의무를 부담하며, 손해가 발생했다면 손해배상 책임도 검토됩니다. 공용부 누수일 경우 건물주나 관리단의 책임 범위가 더 넓어질 수 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  원인 규명을 위해 누수 탐지 전문업체에 천장 내시경 조사, 공용 배관 점검, 수분 계측을 요구하는 것이 중요합니다. 조사 결과를 사진·보고서로 확보해 두면 계약해지·차임감액·손해배상청구 등 민사적 대응에 기초 자료로 사용할 수 있습니다. 장마철 침수 이력도 보조 원인으로 기록하되 핵심은 현재 지속 누수 증거 확보입니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  임대인에게는 공식적으로 하자 통지서를 발송하고 기한을 부여한 뒤 미이행 시 법적 조치를 검토해야 합니다. 가구·의류 손상, 영업 또는 사용 불능 기간이 있다면 사진·영수증을 모두 보관하셔야합니다. 필요하다면 계약 해지나 손해배상 청구도 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

질문 취지는 이해가 되는 부분입니다만 사진상으로 그 원인을 파악하기 어려울 뿐만 아니라 법률적으로 답변드리기에는 어려움이 있는 것이고 뉴스 전문 업체에 문의를 해보셔야 하는 사항으로 보입니다. 이상입니다.