국유지인줄 모르고 임대한 카페를 어떻게 하면 좋을까요?

Question

안녕하세요 현재 계약기간이 2년 남아있는 카페 임차인입니다. 어느날 우편으로 한국자산관리공사 측으로 부터 국유재산소재지라며 안내문이 도착했습니다. 허가없이 사용시 변상금 처분과 불이익이 발생된다고 하는데요, 저는 이 건물을 건물주가 운영하던 카페를 바로 임차하여 인테리어 후 2년을 운영하던 차입니다. 이 경우 변상금 처분이 저에게 나오면 건물주에게 구상권 청구 및 폐업시 손해배상 청구가 가능한지 궁금합니다.! 어떻게 대응을 해야하는걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  국유지임을 알지 못한 상태에서 임차해 영업을 해온 경우, 변상금 처분의 1차적 상대방이 임차인으로 지정될 가능성은 있으나, 그 책임을 최종적으로 부담해야 하는 주체는 임대인일 여지가 큽니다. 임대인이 사용·수익 권한이 없는 국유지를 마치 적법한 임대 대상인 것처럼 제공했다면, 임차인은 임대인을 상대로 구상권 및 계약해지에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 법리 검토
  국유재산은 허가 없이 사용하면 변상금 부과 대상이 되며, 실제 점유·사용자가 처분 대상이 되는 구조입니다. 다만 임대차계약의 전제로서 적법한 사용권이 존재해야 하는데, 임대인이 이를 갖추지 못했다면 이는 계약의 중대한 하자에 해당합니다. 임차인이 선의였고 고의·과실이 없다면 임대인의 채무불이행 또는 기망 책임이 문제 됩니다.

• 대응 전략
  우선 한국자산관리공사에 임차 경위와 선의 사용 사실을 소명하고, 변상금 부과 유예나 감경 가능성을 검토해야 합니다. 동시에 임대인에게 국유지 무권한 임대 사실에 대한 책임을 공식적으로 통지하고, 향후 변상금 발생 시 구상 청구 의사를 명확히 하시는 것이 필요합니다. 영업 지속이 곤란하다면 계약 해지 및 인테리어 비용 등 손해배상도 검토 대상입니다.

• 유의사항
  임의 폐업이나 무단 철수는 오히려 손해 확대 사유가 될 수 있으므로 절차적으로 대응해야 합니다. 임대차계약서, 인테리어 내역, 공문을 체계적으로 정리해 두시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

본인이 알지 못하고 임대차계약을 체결한 경우 그에 따른 부담이나 폐업에 따른 손배해상 역시 임대인에게 청구가 가능할 것이고 다만 협의가 어려운 경우 민사소송을 진행하셔야 할 가능성이 높습니다. 이상입니다

Answer 3

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.

1. ​우선 결론(변상금 가능성)

​국유재산은 ​사용허가/대부계약 없이 사용·수익하거나 점유하면 ‘무단점유자’​가 되고 변상금(통상 사용료·대부료의 120%)이 부과될 수 있습니다. 선의(몰랐다)는 보통 면책사유가 되기 어렵습니다. 임차인도 실제로 영업하며 점유·사용 중이면 부과대상이 될 수 있고(직접점유), 임대인도 간접점유자로 함께 문제될 수 있습니다.

2. ​즉시 할 일(대응 순서)​

• ​캠코/관리청에 확인​: “국유지(토지)인지, 건물까지 국유인지, 무단점유 면적·기간, 현재는 ‘사전통지’인지”부터 확인하세요.

• ​임대인에게 지체 없이 서면 통지​(내용증명 권장): 제3자의 권리 주장(국유재산 안내)을 받았음을 알리고, 임대인이 사용권원(사용허가·대부)을 확보하도록 요구하세요.

• 변상금이 예정/부과되면 ​분할납부·유예 요청​도 검토(최대 5년 범위)

3. ​임대인(건물주)에게 청구 가능성​

임대인은 계약 존속 중 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있게 할 의무가 있습니다. 국유지 문제로 영업이 중단되거나 이전이 불가피해지면 ​차임감액·계약해지​도 사안에 따라 검토됩니다. 인테리어 등 비용은 종료 시점에 ​유익비 상환​ 문제가 생길 수 있습니다(전액 보전은 별도 다툼).