자취방 하자, 어디까지 세입자 책임인가요?

Question

현 자취방에 7년째 거주 중입니다.

7년 동안 살면서 다음과 같은 하자가 생겼는데 어디까지 제 책임이고, 수리비를 부담해야 하는지 알고 싶습니다.

1. 벽지 : 천장에 곰팡이가 펴서 락스로 제거했으나, 완벽하게 제거되지 않고 벽지에 누런 얼룩이 남았습니다. 또 테이프를 붙이고 떼는 과정에서 벽지 일부가 조금 뜯겨 나갔습니다. 가로*세로 2*2cm 정도이며 이런 게 두 개 정도 있습니다.

2. 마루 : 강마루인데 곳곳에 들뜨고 운 곳이 생겼습니다.

3. 에어컨 : 에어컨을 켜면 1mm 정도 크기의 아주 작은 곰팡이 덩어리들이 떨어져 나옵니다.

4. 화장실 : 수도꼭지 손잡이 뒷부분이 깨져서 누수가 있습니다.

위와 같은 하자가 있는데 어디까지 세입자 책임인가요?

그리고 올해 7월 쯤 이사 갈 예정인데, 집주인에게 퇴거 통보하기 전에 하자부터 얘기하는 게 좋을까요?

지금 미리 하자 얘기 안 하면, 나중에 방 뺄 때 제 책임이라 하고 보증금 삭감할까봐요.

그냥 얘기 안 하고 넘어가도 될 문제인지, 아니면 얘기해야 할지... 그 부분도 답변해주세요.

(사는데 큰 불편함은 없는데 나중에 보증금 문제 생길까봐 말할지 말지 고민 중이에요.)

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

임대인은 임대차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있고, 임차인의 원상회복의무에도 통상의 사용에 따른 손모·감가상각은 원칙적으로 포함되지 않으므로, 7년 거주 중 발생한 노후화는 대체로 임차인의 원상회복 의무가 있다고 보기 보다 임대인 부담으로 보는 것이 맞습니다.

다만, 구체적인 사진 등의 상황을 추가 확인하는 것이 필요하며, 천장 곰팡이가 건물 결로·누수·환기구조 문제에서 비롯된 것이라면 벽지 오염 자체는 임대인 영역일 가능성이 크고, 강마루의 들뜸·움 역시 장기간 사용에 따른 노후라면 통상손모로 볼 여지가 크며, 에어컨 내부 곰팡이도 통상적인 필터 청소 범위를 넘는 내부 오염·분해세척 필요 상태라면 기본적으로 설비 유지 차원에서 임대인 책임으로 주장할 여지는 있어 보입니다.

다만, 테이프를 붙였다 떼어 벽지가 2×2cm 정도 찢어진 부분이나 화장실 수도꼭지 손잡이 파손처럼 임차인의 사용 과정에서 직접 발생한 국소 손상은 임차인 부담으로 판단될 가능성이 더 있어 보입니다.

실무적으로는 지금 바로 집주인에게 문자나 카카오톡으로 각 하자 부위를 사진·영상과 함께 알려 두시고, “장기 거주 중 발생한 노후·설비 문제와 사용 중 발생한 일부 손상”을 구분해 통지해 두는 것이 좋겠습니다.

정리하면, 벽지 곰팡이·마루 들뜸·에어컨 내부 곰팡이는 임대인 책임 주장 여지가 크고, 벽지 국소 훼손과 수도꼭지 파손은 임차인 부담 위험이 있으므로, 퇴거 통보 전에 먼저 하자 통지를 남기고 나중에 원상회복 범위를 협의하시는 것을 고려해보시기 바랍니다.

임차인의 원상회복의무에도 통상의 사용에 따른 손모·감가상각은 원칙적으로 포함되지 않으므로, 7년 거주 중 발생한 노후화는 대체로 임대인 부담으로 보는 것이 맞습니다