집주인이 만기 두달도 안남은 시점에 전세에서 월세 전환을 요구해요.

Question

- 현재 전세로 빌라 거주중, 곧 만기도래

- 첫 계약기간 : 2022.12.05~2024.12.04

- 첫 계약서 내 특약사항 : 임차인은 임대기간 내 임차 해지시 다음 세입자가 구해지지않은 상태에선 임대인에게 보증금을 청구하지 못한다

- 첫 계약이 끝난후 다음 계약 갱신은(2024.12.05~2026.12.04) 둘다 서로 무응답으로 자동 갱신 되었었음(다시 계약서를 쓰진 않음)

- 2026.10.15 집주인이 갑자기 전화와서 다음계약 갱신일이 12/5인데, 앞으로는 월세로 전환하고자 한다고 함. 월세 혹은 반전세로 가능하니 그렇게 하거나 그걸 원하지 않으면 나가도 좋다고 함

1. 이 경우 두달도 안남은 시점에서 저렇게 집주인이 말하면 그 말에 따라야 하나요? 법적으로 그렇지 않다면, 이번에도 묵시적 갱신이 이미 이루어졌고 26.12.05 ~ 28.12.04 까지는 이전과 동일하게 전세로 계속 지내고 괜찮은 건가요?

2. 혹시 위 처럼 말할 경우 그럼 전세금이라도 올려받겠다라고 해도 말 들을 필요 없는 걸까요?

3. 첫 계약서에는 특약사항에 임대기간 중간에 나가면 다음 임차인을 구해줘야 된다고 되어있는데, 지금 경우에도 중간에 나갔을때 다음 임차인을 구해줘야 하나요?

제가 궁금한 점들에 대한 법적 근거들을 알고 싶어요. 그래야 집주인에게 뭐라고 주장을 할 수 있을 것 같아서요.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

만기를 두 달도 안 남긴 시점에 집주인이 갑자기 월세 전환이나 퇴거를 통보했다니 당황스러우셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 집주인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 알려야 하므로, 이번 연락은 늦었습니다. 계약은 기존 전세 조건 그대로 2년 다시 연장된 것으로 볼 수 있습니다.

1. 월세 전환이나 퇴거 요구에 따를 의무는 없습니다

정해진 기간 안에 통지가 없었으니 같은 조건으로 갱신됩니다. 통화 날짜와 내용은 문자로 다시 확인받아 두세요.

2. 보증금 인상도 마음대로 할 수 없습니다

갱신된 기간 중에도 증액을 청구할 수는 있지만, 경제 사정이 바뀌는 등의 사유가 있어야 하고 기존 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다.

3. 그런데 다음 세입자를 구해야 보증금을 받는다는 특약이 지금도 유효하다고 생각하셨을까요

자동으로 갱신된 계약에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없어서, 그 특약을 근거로 보증금 반환을 미룰 수 없습니다. 또 자동 갱신은 갱신요구권을 쓴 것이 아니어서 그 권리는 아직 남아 있습니다.

지금은 기간 안에 통지가 없어 기존 조건으로 갱신되었다는 뜻을 집주인에게 문자로 남겨두세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 만기가 2026. 12. 4.이므로 2개월 전인 10월 4일까지 통지가 있어야 했는데, 10월 15일에 월세 전환을 요구한 것은 이 기간이 지난 뒤이므로 이미 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 질문자님이 동의하지 않는 한 월세나 반전세로 바꿀 의무는 없고, 2026. 12. 5.부터 2년간 기존 전세 조건대로 거주하실 수 있습니다(같은 조 제2항).

보증금 증액도 마찬가지로 갱신 시점의 조건변경은 위 통지기간 안에 했어야 합니다. 다만 같은 법 제7조는 계약 존속 중이라도 경제사정 변동 등으로 보증금이 적절하지 않게 된 경우 증액을 청구할 수 있도록 하되, 약정 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고 직전 증액 후 1년 이내에는 청구할 수 없도록 제한하고 있습니다. 따라서 임대인이 일방적으로 큰 폭의 증액이나 월세 전환을 요구하더라도 따를 의무는 없습니다.

묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2). 다음 임차인이 구해지지 않으면 보증금을 청구하지 못한다는 특약은 이 해지권과 보증금 반환을 제한하여 임차인에게 불리하므로 같은 법 제10조에 따라 효력이 없다고 다툴 수 있습니다. 임대인과의 대화는 문자 등으로 기록을 남겨 두시기 바랍니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.