안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
과거 장기간 월세가 미납된 경험이 있으셔서 재계약을 앞두고 걱정이 많으실 것으로 보입니다. 결론부터 말씀드리면 법의 한도를 벗어난 강제퇴거 조항 등은 세입자에게 불리한 약정으로 무효가 될 수 있으므로 합법적이고 실효성 있는 특약을 기재하셔야 합니다.
1. 차임 연체 이자율 약정
월세 미납에 대한 책임을 묻기 위해 미납 금액에 대해 연 일정 비율의 지연이자를 가산하여 지급한다는 조항을 기재하는 것이 가능합니다. 단 이자제한법을 준수하여 연 20퍼센트를 초과할 수는 없습니다.
2. 법정 해지 요건 명시
주택임대차보호법상 2기에 달하는 차임액을 연체할 경우 임대인이 즉시 계약을 해지할 수 있다는 내용을 특약사항에 명확히 기재하여 세입자에게 경각심을 주는 것이 필요합니다.
3. 제소전 화해 조서 작성
월세 미납으로 인한 명도소송 진행 시 비용 대비 실익이 매우 적을 수 있는데 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다. 분쟁 시 소송을 피하고 싶으시다면 재계약과 함께 즉시 강제집행이 가능한 제소전 화해를 신청하는 것도 좋은 방법입니다.
지금 상황에서는 우선 연체이자 조항과 2기 연체 시 계약 해지 조항을 명확히 포함하여 새로운 임대차 계약서를 작성하세요.
월세 미납 없이 계약이 안전하게 잘 유지되기를 바랍니다.