갱신 안해줘도 되는건지 확인 부탁드려요

Question

임차인에게 계약 종료 2개월 전에 연장의사 확인을 했는데 나간다고 해서 알겠다고 했습니다 그런데 며칠전에 갑자기(2달 이하 남은 상태) 연장을 하고 싶다고 하네요 연장 안해줘도 되는 거 맞나요?? 본인이 나가겠다고 해서 굳이 얘긴 안했지만 월세도 많이 밀렸어서 연체로 인한 계약해지도 가능하긴 했었거든요

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

위 규정을 고려할 때 이미 임차인이 묵시적 갱신기간에 계약 갱신 거절의 통지를 하고 그 기간이 경과하였으므로, 임대인은 그 이후 갱신을 주장하는 임차인의 요구에 응할 의무는 없을 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

1. 계약 연장 거절 가능 여부

• 임차인이 계약 종료 2개월 전에 "나가겠다"고 명확히 의사를 표시했고, 임대인도 이를 수락했으므로 이는 임대차 계약 종료에 대한 합의로 볼 수 있습니다.

• 이후 임차인이 갑자기 연장을 요구하는 것은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 계약갱신요구권 행사기간(계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지)을 도과한 것이므로, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.

1. 월세 연체와 관련하여

• 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

• 또한 같은 법 제10조 제1항 제1호에 따르면, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).

1. 결론

• 임차인이 이미 퇴거 의사를 밝혔고 이에 대해 임대인도 동의했으므로, 계약은 합의된 종료일에 종료됩니다.

• 또한 차임 연체가 있었다는 점은 계약갱신 거절의 정당한 사유가 될 수 있습니다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).

• 따라서 임대인은 임차인의 계약 연장 요구를 거절할 수 있습니다.

실무적 조언: 향후 분쟁 예방을 위해 임차인의 퇴거 의사 표시와 이에 대한 임대인의 수락을 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. 또한 연체된 차임에 대해서는 즉시 지급을 요청하고, 이러한 요청 역시 서면으로 하는 것이 바람직합니다.