임차인 벽지 보상 거부 건에 관한 법적싸움

Question

24년 새로지어진 아파트에 첫세입자로

24.01월쯤 임차인과 2년 월세 계약 했습니다.

임차인은 4년 살고 싶어했고 임대인도 흔쾌히 받아들여

계약을 진행하였고 전세권갱신 의사를 알고있었으나

25.11월 임대인의 딸이 갑작스럽게 집이 필요한 상황이 생겼습니다 임대인은 임차인에게 사정을 말하고 26년 1월에 퇴거를 요청하였고 임차인은 당황스러워하였으나 퇴거를 받아들였습니다.

퇴거요청하고 1주일 뒤 임대인의 딸의 대출에 문제가 생겨 임차인에게 전세권갱신 가능함을 안내하였으나

임차인은 퇴거의사를 밝혀 1.29일 퇴거하였습니다.

그러나 퇴거시 벽지에 다수 훼손이 있음에도 임차인은 본인들이 억울하게 이사가야하는 판에 하자를 잡는다며 보상을 거부하고 으악지르는 상황을 만들었고

당황한 임대인은 좋게좋게 해결하자며 넘어갔습니다.

허나 퇴거를 마친뒤 다시 살펴보니 벽지 외 타일 등 에

훼손 발견되었고 이에 보상을 요구하려하나

또 으악지르며 버틸것 같습니다.

법적 문제로 다툴시 임대인에게 승산이있나요?

타일, 문 손잡이 등 보상 거부시 이전에 좋게 넘어가자했던 벽지까지 엮어 법적싸움 해도 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임차인이 통상적 사용 범위를 넘어 벽지, 타일, 문 손잡이 등을 훼손하였다면 임대인은 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있고, 분쟁이 소송으로 이어질 경우 임대인에게 승산이 전혀 없다고 보기는 어렵습니다. 다만 퇴거 과정에서 임대인이 벽지 훼손에 대해 구두로라도 문제 삼지 않겠다는 취지의 합의를 하였다고 평가될 여지가 있다면, 해당 부분은 다툼의 대상에서 제외될 가능성이 있습니다. 이후 새로 발견된 훼손은 별도로 책임을 물을 수 있습니다.

• 임차인의 원상회복 의무 법리
  민법과 주택임대차보호법상 임차인은 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용하고, 계약 종료 시 통상적 사용으로 인한 노후를 제외한 훼손에 대해서는 원상회복 의무를 부담합니다. 벽지의 생활 오염이나 경미한 사용 흔적은 임대인이 부담하는 것이 원칙이나, 찢김, 찍힘, 다수의 파손은 통상손모로 보기 어렵습니다. 타일 파손이나 문 손잡이 훼손 역시 정상적 사용을 벗어난 경우라면 임차인 책임이 인정됩니다.

• 증명책임과 입증 가능성
  법적 분쟁에서는 훼손의 존재, 범위, 통상손모를 넘는다는 점을 임대인이 입증해야 합니다. 입주 당시 상태를 확인할 수 있는 사진, 동영상, 입주 점검표와 퇴거 후 촬영 자료가 핵심 증거가 됩니다. 벽지 부분에 대해 명시적 면책 합의가 있었다고 임차인이 주장할 경우, 그 범위와 내용이 쟁점이 되며, 단순히 감정적 상황에서 넘어간 정도라면 전부 포기한 것으로 단정되지는 않습니다.

• 실무적 대응 방향
  우선 훼손 부위를 구체적으로 특정하여 사진과 견적서를 확보한 뒤, 내용증명으로 손해배상 또는 원상회복 비용 청구 의사를 정리해 통지하는 것이 바람직합니다. 임차인이 전면 부인할 경우 소액사건으로 진행할 실익은 훼손 규모와 입증 자료에 따라 달라집니다. 벽지, 타일, 부속물 전체를 함께 청구하는 것은 가능하나, 사전에 문제 삼지 않겠다는 의사표시가 있었다면 그 부분은 감액될 수 있다는 점을 감안해 전략을 세우는 것이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 이미 책임을 물으려다 넘어간 부분에 대해서 다시금 책임을 묻는 것은 본인에게 불리한 사정에 해당할 수 있으며 임차인 거주 기간 동안 입주 당시에 새로 도배나 설치하였던 게 아니라면 통상적인 사용으로 인해 발생한 파손에 대해서는 그 책임을 묻기 어려울 수 있습니다 즉 임대인이 임차인으로부터 그 책임을 인정받기 위해서는 임차인이 고의 또는 과실로 그런 파손을 야기한 점을 입증할 수 있어야 합니다 이상입니다