법률
임차계약기간 2년이지나고 1년자동 갱신 되었다면 계약종료가능한지 문의
임대인입니다.
오피스텔 업무용으로 25년10월로 계약기간 2년이 지나서 3년째 되는데요
더이상 계약 연장 안하고 임차인에게
계약종료 통보를 하려고 하는데
괜찮을까요?
법적인 문제는 없을까요?
3개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 우주경 변호사입니다.
업무용 오피스텔을 2년 뒤 1년 갱신해 3년째인데, 갱신 없이 종료를 통보하려는 임대인 입장이시군요.
임차인이 사업자등록을 하고 영업에 쓰고 있다면 이 계약은 상가건물 임대차보호법이 적용돼, 종료 통보만으로 계약을 끝내긴 어렵습니다. 임차인에게 계약갱신요구권(계약을 연장해 달라고 요구할 권리)이 있어, 전체 임대차기간 10년 범위 안에서는 3기 차임 연체 같은 정당한 사유가 없는 한 임대인이 이를 거절하지 못하기 때문입니다. 지금 3년차라, 임차인이 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 응하셔야 합니다.
종료를 원하신다면 그 기간에 갱신 거절 통지를 하시되, 임차인의 갱신요구가 오면 각 호의 거절사유가 있는지부터 확인해 보시는 게 좋습니다.
조금이나마 참고가 되었으면 합니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
상가건물임대차보호법을 보시면 아래와 같이 "임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고"라는 명시적 규정이 있습니다. 묵시적 갱신상태라면 위 규정에 따라 계약해지통지가 가능하십니다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
묵시적 갱신 상황이므로 해지통지가 가능하다고 판단됩니다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
우선 주거용 오피스텔이 아닌 업무용 오피스텔이라면 주택임대차보호법이 적용되지는 않을 것입니다. 이 경우 상가건물임대차보호법이 적용될 여지가 있는데 다만 임차인이 사업자등록을 했어야 하고, 만약 실제 용도가 업무용이 아닌 주거용도로 임차한 것이라면 상가건물임대차보호법도 적용되기 어려울 것입니다(상가건물임대차보호법이 적용되는 사안이라면 임차인의 계약갱신요구권 행사문제를 별도로 검토해야합니다). 주택임대차보호법은 물론 상가건물임대차보호법도 적용되지 않는 경우라면 민법상 묵시적 갱신 규정이 적용될 것으로 보이는데 묵시적 갱신이 된 사안에서는 당사자는 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 임대인의 경우 해지통보를 한 후 6월이 지나면 해지의 효력이 발생하게 됩니다.
관련법령
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.