아파트 매매 후 4개월 만에 누수가 발생했습니다.

Question

아파트 매매 후 4개월 만에 아랫집에서 누수가 발생했다고 합니다.

기존 집주인도 작년에 안방과 거실 누수가 있어서 수리를 했다고 했지만,

올해 4월에 또 누수가 있다고 아랫집에서 연락이와서 as관련해서 업체와 연락을 했었다고 합니다.

업체입장에서는 아랫집이 연락이 되지않아 흐지부지 되었다는 입장이고

집주인은 일배책 보험이 적용이 안되서 저희보고

저희의 일배책으로 일단 처리하고 본인부담금을 본인이 내주겠다고 합니다.

우선 집 매매 계약서에 특약으로 중대한 하자(누수, 하수구막힘)은 매도인이 수리해주겠다고 나와져있습니다.

근데 저희 보험으로 처리를 하기엔 보험사에 다니는 지인이 이 문제는 저희 책임이 아니라고 보상금이 지급이 안될 수도 있다고 하며, 만일 저희 책임으로 돌려서 하게되면 보험 사기로도 엮을 수 있다고 조심하라고 합니다.

그럴 경우 저희는 수리비용을 전주인에게 전부 청구할 수 밖에 없는데, 이걸 또 안주고 소송까지 가게 될 리스크도 있잖아요..

궁금한 점이 해당 문제에 대해 전주인에게 전부 책임을 지라고 하는 게 맞는건가 해서요..

1. 2026년 6월 매매

2. 전주인 누수에 대해 인지하고 있음 (+매매 계약서에 누수, 하수구막힘은 매도인이 수리해주기로 적혀있음)

3. 매도인 하자보험으로 누수가 처리 가능한 지

+ 욕조에서 목욕 후 물을 내리면 세면대 밑 하수구에서 물이 역류할때가 있는데, 이것도 같이 점검해달라고 하는 게 가능한지

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

전 주인이 매매 전부터 누수를 알고 있었고 계약서 특약에 누수는 매도인이 수리한다고까지 적었는데, 4개월 만에 떠넘기려 하니 난감하셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 특약과 전 주인이 하자를 알고 있었다는 점을 근거로 전 주인에게 책임을 묻는 것이 맞고, 내 보험으로 돌려서 처리하는 방식은 피하는 것이 안전합니다.

1. 매도인 책임의 근거는 충분합니다

특약에서 누수 수리를 약속했고 매매 전에 누수를 알았던 정황까지 있습니다. 욕조 물 역류도 특약의 하수구 막힘에 해당할 수 있으니 함께 점검을 요구하고, 요구는 문자로 남기세요.

2. 그런데 아랫집 배상과 기간 제한은 확인하셨을까요

아랫집은 지금 그 집을 쓰고 있는 쪽에 먼저 배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우 우리가 먼저 물어주고 전 주인에게 돌려받는 구조가 될 수 있습니다. 또 특약과 별개로 법이 정한 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.

지금은 누수탐지업체에서 원인과 위치를 확인한 소견을 받아 두고, 특약을 근거로 수리와 아랫집 배상을 요구하는 내용을 전 주인에게 서면으로 보내세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

매매 계약서상 특약에 중대한 하자인 누수에 대한 매도인의 수리 의무가 명시되어 있고, 매도인 또한 과거 누수 사실을 인지하고 있었으므로, 본 사안은 매도인의 하자담보책임(민법 제580조) 범위에 속하는 것으로 보입니다.

의뢰인의 일상생활배상책임보험을 활용하는 것은 보험사기 등 법적 리스크가 존재하므로 권하지 않습니다. 특약 사항을 근거로 매도인에게 수리를 직접 요구하시는 것이 타당합니다.

매도인이 이를 거부할 경우 내용증명을 통해 수리 비용을 청구할 수 있습니다. 또한, 욕조 및 세면대 하수구 역류 문제 역시 계약서상 하수구 막힘 항목에 포함될 수 있으므로, 매도인에게 함께 점검 및 수리를 요구하시는 것이 좋습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.