전세 연장 재계약 후 중도퇴실 시 중개수수료

Question

* 집주인 : 임대사업자 / 2026.11.14 임대사업자 만료

* 임차인(본인) 계약상황

: 19년도부터 계속 연장해서 거주/ 집주인 임대사업자로 계약 만료 시점에 항상 표준임대차 계약서 작성했었음(전자계약 혹은 지류 계약, 때때로 달랐음)

* 상황

1. 본인은 26년도에 집을 매매 혹은 넓은 평수로 이사가길 원함. 하지만 현재 서울 부동산 가격 폭등으로 상황을 지켜보고 있어 금년도 1년 연장만 하기로 결정.

2. 1년 연장은 임대인이 임대사업자가 끝난다고 1년 연장만 하자고 선제안함.

- 재계약시 기간 : 2026.2.28~ 2027.02.27까지 1년 연장됨

추측이지만, 임대사업자 만료 후 본 집을 매매할 생각일 듯 함.

3. 임대사업자라 재계약시 항상 신규 계약서를 작성하고, 별지에 이전 계약 연장 계약이다 라는 문구가 있음.

* 궁금한것

1. 이번 재계약을 하는 건 갱신이라도 신규 계약이라고 보고 신규계약의 효과(?)를 받는 것인지?

2. 주택임대차 계약필증에 갱신 계약이라고 되어 있을 경우, 임차 기간 전 퇴실하면 중개수수료 내야하는지?

3. 임차 기간 중 퇴실로 중개수수료를 안 내기 위한 방법이 있을지?

A. 임대사업자라 표준임대차 계약서 서식으로 계약서를 기입하는데, 계약서 별지에 퇴실 중개수수료 내용만 없으면 되는건지? 그 내용은 없지만 일반 관례를 따른다고 작성되어 있으면 중개 수수료를 내야하는지?

B. 중개수수료를 안내기 위해서 계약갱신권을 쓰겠다고 할 수 있는 상황인지? 2달전에 1년 연장은 하겠다고 말했으나 계약갱신권 쓰겠다고 말하진 않았음.

3. 이번 계약를 하게 될 경우 8년 정도 살게 되는 것인데, 집주인에게 사정을 얘기하고 조율하는 게 좋을지 혹은 갱신권을 사용하는 방향으로 조율하는 게 좋을지?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론
  이번 재계약은 형식상 신규 계약서를 작성하더라도 실질은 기존 임대차의 갱신으로 평가될 가능성이 높습니다. 따라서 임차인에게 불리한 신규계약 효과가 당연히 발생한다고 보기는 어렵고, 중개수수료 역시 자동 부담 대상이 되지는 않습니다. 다만 계약서 문구와 갱신권 행사 방식에 따라 분쟁 소지는 존재하므로 정리된 선택이 필요합니다.

• 갱신과 신규계약의 법리
  주택임대차보호법상 계약의 명칭이나 서식보다 실질이 우선됩니다. 동일 주택에서 계속 거주하면서 기간만 연장되는 경우, 임대사업자 표준임대차계약서를 새로 작성하더라도 실질은 갱신으로 판단될 여지가 큽니다. 계약필증에 ‘갱신 계약’으로 기재되어 있다면 이러한 해석은 더욱 강화됩니다.

• 중개수수료 부담 여부
  임차 기간 중 퇴실 시 중개수수료를 임차인이 부담해야 한다는 법률상 원칙은 없습니다. 계약서 별지에 중개수수료 부담 조항이 없고, 단순히 ‘일반 관례를 따른다’는 추상적 문구만 있다면 임차인 부담을 인정하기는 어렵습니다. 다만 임차인의 중도해지로 임대인에게 손해가 발생한 경우 손해배상 문제는 별도로 다툴 수 있습니다.

• 계약갱신권과 대응 전략
  이미 1년 연장 의사를 밝힌 사실만으로 계약갱신권이 소멸되었다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 명시적으로 갱신권을 행사하지 않은 상태이므로, 향후 분쟁 예방을 위해서는 임대인과 사전에 중도 퇴실 시 중개수수료 부담이 없다는 점을 명확히 합의해 두는 것이 현실적입니다. 장기 거주 이력을 고려하면 협의를 통한 조율이 우선이며, 협의가 어렵다면 갱신권 행사 전제로 구조를 정리하는 방향도 검토 대상입니다.