안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계 등을 확인하여 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 근거자료를 제시하도록 정하고 있으며, 같은 조 제3항에 따라 그 내용을 서면으로 작성하여 교부해야 합니다. 같은 법 시행령 제21조 제1항은 권리관계, 거래예정금액, 시설물 상태 등을 설명 항목으로 정하고 있는데, 임대인 정보 제시 의무나 최우선변제 보증금 등 일부 항목은 주택 임대차에만 적용됩니다.
보증금 반환 가능성과 관련하여, 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 중개업자가 등기부상 권리관계만 설명하는 데 그쳐서는 안 되고, 임차의뢰인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공해야 한다고 보았습니다. 이에 따라 선순위 임차인의 보증금과 임대차기간 등을 임대인에게 요구하여 확인한 뒤 설명하고, 확인설명서의 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항란에 기재해야 하며, 임대인이 자료 제공을 거부하면 그 사실을 기재해야 한다고 판시하였습니다.
권리금 현황처럼 등기부에 나타나지 않는 사항도 확인한 범위에서 같은 란에 구체적으로 적고, 확인하지 못한 부분은 확인 불가 사실과 그 이유를 기재해 두는 것이 안전합니다. 위 판결은 이러한 의무를 고의나 과실로 위반하여 의뢰인에게 손해가 생기면 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 진다고 보았으므로, 근거자료와 기재 내용을 함께 보존하시기 바랍니다.
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