본인 건물에서 임차인으로 대항력 주장이 가능한가요?

Question

경매를 공부하던 중에 특이한 사건이 있어서 궁금증이 생겼습니다.

본인이 대항력 있는 임차인 겸 소유자입니다. 원래 대항력은 제3자 건물을 임차한 임차인에게 인정되는 권리 아닌가요?

1. 2022.01.01 A 소유권 취득

2. 2022.02.01 임차인 B 사업자등록으로 대항력 취득

3. 2024.01.01 임차인 B가 매수하여 소유자가 됨

최선순위 권리는 경매기입등기로 임차인 사업자등록일이 빠릅니다.

대항력이 있는지 없는지, 관련 판례도 있으면 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임차인이 해당 부동산의 소유권을 취득하면 임차권과 소유권이 동일인에게 귀속되는 '혼동'이 발생합니다. 대법원 판례에 따르면, 혼동으로 인해 임차권은 원칙적으로 소멸하는 것이 맞습니다.

따라서 질의하신 사례처럼 임차인 B가 건물을 매수하여 소유자가 된 경우, 기존에 가지고 있던 대항력은 소멸하게 됩니다. 경매가 진행되더라도 B는 임차인으로서의 지위를 주장할 수 없으며, 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리도 없는 것으로 보입니다.

즉, 본인 소유의 부동산에 대하여 스스로 대항력을 행사하는 것은 법리적으로 불가능합니다. 혼동에 의한 임차권 소멸 법리를 이해하시면 경매 사건 분석에 도움이 될 것입니다.

감사합니다.