근저당권 등 안전한 건물인지 판단해주세요
빌라 전세 들어가고, 보증금 5천입니다...!
건물가액 확인 못했고 5층짜리 건물이구요...
갑구에 홍길동 김둘리 지분 2분의 1이라며 두 명 나와있고
근저당권은 1. 홍길동 채무최고액 2.35억 // 2. 김둘리 채무최고액 7천 5백
총 두개 잡혀있는거로 나와있어요.
이 경우 안전한지 확인하려면 뭐뭐 더 확인해야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세로서 안전한지 확인하려면 KB시세 또는 공시가격의 126% 등을 통해 집값을 확인해야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 등기부등본에 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시는 것이 좋고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출이 있다면 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 2인 공동명의인 경우에는 두사람 모두와 계약을 해야 함에 유의하시기 바랍니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세사기 등을 방지하려면 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
일단 집의 시세를 알아봐야 합니다.
그리고 그 집에 먼저 임차인으로 들어간 사람들의 선순위 보증금 금액이 얼마인지도 확인해봐야 합니다.
후에 근저당+선순위임차인 보증금+내 보증금의 총합이 시세의 어느정도 차지하는지를 확인해봐야 합니다.
보통은 시세의 70%를 넘지 않는게 좋습니다.
그리고 보증금이 낮으니 근저당들이 언제 설정됐는지 확인하셔서 그 시점, 그 지역의 최우선변제금을 확인해보셔야 합니다.
근저당이 있을 경우는 적어도 내 보증금이 최우선변제금 내에 들어야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
등기부 등본상 공동명의로 되어 있는 것으로 보이고 안전한 물건인지 확인하기 위해서는 건물 가액이 확인이 중요한데
공동명의 소유자 2인이 약 3억 원의 근저당이 잡혀 있으니 건물가액이 5억 정도 되면 안전한 물건으로 판단하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
건물이라고 하셨는데 원룸건물인지 빌라인지 알필요가 있습니다. 원룸건물은 다가구주택으로 건물 소유자가 존재하고 빌라라면 다세대주택으로 호실별로 소유자가 존재합니다.
시세를 먼저 확인해야 합니다. 보통 근저당권(채권최고액)+총보증금이 시세의 80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
보증보험에 가입이 된다면 가입하는것이 안전합니다. 근저당권과 총보증금에 따라 보증보험 심사 적격이 될 수도 있고 안 될 수도 있습니다.
갑구에 홍길동 김둘리 지분 2분의 1이라며 두 명 나와있고
근저당권은 1. 홍길동 채무최고액 2.35억 // 2. 김둘리 채무최고액 7천 5백
총 두개 잡혀있는거로 나와있어요.
이 경우 안전한지 확인하려면 뭐뭐 더 확인해야할까요?
==> 상기 내용을 고려할 때 "(해당 주택의 가격*126%) - 근저당 - 보증금" > 0 이상이 되어야 안전하다고 할 수 있는만큼 전자의 공식에 따라 판단해 보시기 바랍니다.