역전세가 발생하는 이유와 문제점이 궁금합니다.

Question

역전세란 전세가 역전되었다는 것으로 전세가격이 집값을 넘어서는 상황을 말한다고 합니다.

통은의 경우 전세 가격은 매매 가격보다 낮은 것이 일반적인데요.

하지만 경우에 따라서는 역전세처럼 전세값이 매매값을 넘어서게 되기도 한다고 하는데요.

이러한 역전세가 발생하는 이유와 역전세의 문제점이 궁금합니다.

Answer 1

역전에는 이전 전세가보다 지금 전세가가 낮은 경우를 주로 말하고 질문하신 것은 깡통전세가 좀 더 적합합니다.

서로 비슷하게 쓰기는 합니다.

깡통전세가 발생하는 이유는 전세가율이 너무 높아서입니다.

빌라나 오피스텔은 내가 사기는 싫고 잠시 거주하다가 돈 모아서 아파트로 가는 집처럼 여깁니다.

그렇기에 매수 수요는 극히 적고 전세 수요만 넘치다 보니 매매가에 근접한 전세가로 계약이 됩니다.

그러다가 최근 2년정도처럼 부동산 하락기가 오면 집값이 내려가면서 덩달아 전세가격도 내려가는것입니다.

깡토전세가 되면 집을 팔아도 세입자의 보증금을 내어줄 수 없으니 그게 전세사기가 되고 피해자가 생기는 것입니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 2

안녕하세요 구자왕 입니다.

주택의 전세보증보험이 기준시가 150%까지 적용되어, 보험 가입이 가능했으면서

기준시가 자체가 실거래가와 큰 차이가 없을 정도로 높은 상태여서

매매가와 전세가가 비슷하거나 역전세인 주택이 많았습니다.

다가구, 신축빌라, 오피스텔이 대표였고요.

최근 기준시가를 낮추고, 보증보험 한도도 126%로 조정하여

전세가율은 낮아졌지만 기존 임대인들의 불만이 커지고 있습니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

Answer 3

역전세는 우리나라에서 주택을 주거보다는 투자의 대상으로 보는 세태와 무관하지 않다고 봅니다. 주택을 사놓으면 올라서 차익을 누릴 수 있다는 개념을 가지고 있으니 무리해서 주택을 사게 되고, 빌라가 시가를 잘 알 수 없는 점을 이용해서 집값을 부풀려 최대한 대출 및 세를 주어 돈을 활용하고 재투자를 하다 보니 수중에는 돈이 없고, 부동산 하락기를 맞으니 더 이상 돈을 융통할 수도 없고 집값을 보수적으로 잡는 은행과 정부가 추산하는 집값보다 오히려 전세금액이 더 높은 소위 역전세 상황이 된 것입니다.

전세보증보험도 과거에는 공시가의 150%까지 가입을 허용해 주었으나 보험 지급 요청이 너무 많이 발생하여 부담이 되다 보니 126%로 낮추어, 전세 연장시 가입 불가 문제가 발생하고 있는 상황이며 역전세 상황이 발생한 집은 다음 세입자를 같은 가격에 받을 수가 없어 임대인이 여유가 없는 경우 보증금 반환문제로 다툼이 벌어지고 이사가 어려워지는 문제 등이 발생하고 있습니다.

Answer 4

안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.

역전세든 깡통전세든 원인은 집값의 하락 입니다. 집값이 높을때 높은가격에 전세를 들어간것이죠 전세대출이 잘나오고 저금리였다보니 너도나도 대출받아 전세로 들어갔다가 빛으로 쌓아올린 부동산거품이 빠지면서 일어났습니다.

Answer 5

전세가가 높을때 들었갔는데 집값이 떨어져서 전세가 집값보다 높아진 경우를 말합니다

이때 세입자가 이사를 가려고 해도 임대인이 전세가를 내려서 내놓을 수없어서 임대인이 내린만큼 보증금의대한 이자를 임차인께 주는 현상을 역전세라고 합니다

한동안 그런일이 많았는데 요즘은 다시 전세가가 올라가서 임차인들이 힘든 시기입니다