월세 아파트 계약갱신청구권 1개월 미만 청구 가능한지 질문드립니다.
올해 3월에 2년 계약 만료되는 아파트 거주중입니다.
올 1월에 집주인에게 연락이 왔습니다.
"올해 12월까지 집을 매매할 예정이나, 계약 연장의사 있으시면
월세 끼고 매매 도와드리겠습니다." 라고요
그래서 저희는 2년 더 거주할 목적으로 계약 연장의사 말씀 드렸습니다.
집주인은 "보증금은 동결하고 시세에 따라 계약진행하면 될듯합니다." 라고 문자를 했고
설명절 지나고 2월에 가능한 시간 말씀드리겠다는 저의 마지막 문자를 끝으로 끝맺음 했습니다.
2월달에 2월 15일경에 시간이 가능하니 뵙자고 했고 집주인도 가능하다 하였습니다.
내일이 계약하기로 한날이라 문자를 다시 쭉 봤는데 ,
집주인이 시세대로 계약하자고 얘기했던게 마음에 걸려서
오늘 문자를 넣었고 , 갑자기 보증금은 동결하고 기존 110만원에서 140만원으로
올리면 어떻겠냐고 문자가 왔습니다.
저희는 당연히 계약갱신권 5%인상을 생각하고 있었던것인데 ,
계약 연장의사만 전달하고
갱신권 사용하겠다는 말을 전달을 안한게 문제였을까요?
시세 인상에 대해 집주인이 구체적으로 명시하지 않았는데
이런경우에 계약갱신권청구는 불가능한가요?
집주인이 110만원에서 30만원 증액한 140만원에 계약하자고 한것에따라
진행해야 하는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 질의내용만으로는 정확한 답변드리기 어려우나 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 집주인은 특별한 사유 없이 거절할 수 없없습니다. 계약 갱신의사를 밝힌 것도 계악갱신청구권으로 보여지며기존 월세 110만 원에서 법적 최대 인상률인 5%를 적용하면 115만 5천 원까지만 증액 가능합니다. 집주인이 시세를 반영해 140만 원을 요구하더라도, 구체적인 합의 없이 일방적으로 인상할 수 없어보입니다.
1명 평가안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
시세라는 것은 명확히 정해진 바가 없는 것으로 말하신 사정으로 비춰보면 140만원이라는 금액은 쌍방 협의된 금액이 아니고 임대인측이 제시한 일방적인 금액입니다. 이 경우 쌍방 합의가 되지도 않은 140만원에 계약을 해야하는 것은 아니며 기존 금액 그대로를 주장하거나 최대 5% 인상의 범위에서 합의를 하실 수 있겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
위와 같이 계약갱신청구권은 같은 법 제6조제1항의 기간 내에 요구할 수 있다고 정하고 있습니다.
따라서 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에만 행사할 수 있는 것입니다.
다만 사안은 당초 월세 인상에 대해 협의한 바가 없다면 아래 6조의 묵시적 갱신을 주장하셔서, 기존과 동일 조건으로 계약이 체결되었음을 임대인에게 주장함으로써 월세의 상한을 초과한 인상을 다툴 수 있을 것입니다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
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