임대인 입장)전세에서 월세로 전환하자는 의견을 냈습니다.

Question

안녕하세요. 작은 아파트를 전세 5300으로 내주고 있는 임대인입니다.

임차인이 11/30일 기준으로 2년 계약이 만료가 되는데요.

10/7일인 어제 임차인에게 전화해 월세로 전환하고 싶다는 의사를 밝혔고, 임차인은 그럼 연장을 못하겠다고 하였습니다.

그런데 갑자기 오늘 전화 와 임차인이 한 번 연장할 수 있다는 걸로 알고 있다며 기분 나쁘다고 말을 했습니다.

이렇게 된 경우, 2년 연장 계약시 보증금 5%를 인상하거나 임대인이 직접 거주하겠다는 조건으로 현 임대인을 내보낼 수 밖에 없는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 계약 만료일이 11월 30일이고 최초 의사 통보가 10월 7일이었다면, 그전에 별도의 갱신거절이나 조건변경 통지가 없었다는 전제하에 사실상 묵시적 갱신이 적용되는 상황으로 볼 수 있습니다.

따라서 임대인이 전세를 월세로 전환하고자 한다면 임차인과 협의하여 진행할 수 있지만, 임차인이 이를 수용하지 않는다는 이유만으로 퇴거를 요구하기는 어렵습니다. 또한 실거주를 이유로 한 갱신거절 역시 법에서 정한 통지기간을 지켜야 하므로 현재 시점에서 이를 이유로 계약 종료를 요구하기는 어렵습니다.

이 부분은 임차인의 계약갱신요구권 역시 원칙적으로 계약 만료 2개월 전까지 행사하여야 하기에 이번 경우에는 별도로 갱신요구권을 행사하지 않더라도 묵시적 갱신에 따른 보호를 받을 수 있습니다. 물론 묵시적 갱신 이후에도 법에서 정한 요건을 충족한다면 일정 범위 내에서 보증금 증액을 청구할 여지는 있지만 이에 대한 판단은 법적요건충족여부를 따져보셔야 합니다. 결론적으로 현재 상황에서는 임차인과 협의 없이 일방적으로 월세 전환을 요구하거나 실거주를 이유로 퇴거를 요구하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약은 양측의 의사가 합치해야 이루어지는 것인데, 임대인의 월세 전환 요청에 임차인은 거절하였으므로 다른 조건을 제시하셔야 할 것입니다. 따라서 임차인이 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 기술하신 것처럼 직접거주를 사유로 갱신을 거절하거나 보증금을 5% 초과 인상한 금액으로 제시하여 계약갱신청구권 사용을 유도하시는 것이 현실적일 것으로 판단됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차계약이 11월30일 기준일 경우 2개월전 즉 9월30일까지는 임대인과 임차인간에 다음 재계약에 대해서 협의가 있어야 하나 위의 상황으로 보니 협의가 없었으므로 묵시적갱신 즉 임차인은 기존 그대로 2년을 더 거주할 권리가 생기게 됩니다. 따라서 2028년12월30일까지는 임차인이 주택임대차보호법에 의거를 하여 기존 조건 그대로 거주를 할 수 있습니다. 즉 임대인이 실거주를 한다고 해도 퇴거 시키지 못하고 기존 조건 그대로 거주가 가능하고 또한 2028년 12월30일 이전에 만일 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 또한 2년 더 거주를 해주게 해야 합니다.

다만 그때 계약갱신청구권을 행사를 할때에는 임대인이 실거주를 한다고 하면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수는 있습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사한 상태에서는 전세 -> 월세 전환은 불가합니다.

임대인은 기존 전세 조건 또는 5% 이내 인상으로 2년 갱신할 수 밖에 없습니다.

임대인의 실거주 사유로만 거절할 수 밖에 없습니다.