전세 갱신 중도 퇴거 이후 주택 매매 관련(신혼부부)

Question

현재 전세집에서 신혼부부가 함께 거주 중입니다.(아직 혼인신고 x), 26년 3월에 2년 계약 종료 후 계약갱신청구권 사용하여 2년 계약연장함 이라는 문구포함해 계약서 써서 거주 중, (허그때문에 기존계약서에 특약 빼야되서 그것만 빼고 썼어요), 아내 명의)

아파트 매매를 위해 계약 종료 전 집주인에게 보증금 반환 요구를 하였으나, 집주인은 현재 보유 자금이 없어 보증금을 줄 수 없으며 거주 중인 전세집을 부동산에 올려두라고 한 상황입니다.

(현재 매매가격과 전세가격이 크게 차이 나지 않음)

1. 이 상황에서 주택 매매를 위해 시중 은행 주택담보대출 진행 시 혼인신고 이후 부부합산소득을 통해 대출을 진행하고, 새집에 전입신고는 남편만 하고 아내는 전세보증금 반환전까지 전입신고를 하지 않는다면 대출 진행에 문제가 없을지

2. HUG측에서 전세 자금을 보증보험을 통해 받고자하면 중도해지 합의서를 집주인 및 계약자(아내)가 체결해야 한다고하는데

집주인은 계약갱신권 사용이라도 계약기간 2년을 다 채워야하는거 아니냐며 합의서 서명 거부

이 때 중도해지 통보 3개월 이후에도 보증금을 못 받는다면, 임차권등기명령 및 내용 증명 등 절차를 진행하면 되는지

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

갱신요구권으로 연장한 전세인데 집주인이 2년을 채워야 한다며 합의서 서명을 거부하고 있는 상황이시네요. 결론부터 말씀드리면 갱신요구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기므로 집주인의 동의는 필요 없습니다.

1. 해지 통지는 도달일이 남게 보내세요

계약서에 갱신요구권 사용 문구가 남아 있는 점은 유리합니다. 통지는 내용증명으로 보내 두시고, 보증기관에는 합의서 대신 해지 통지 도달 자료로 계약 종료를 인정받을 수 있는지 미리 확인하세요.

2. 3개월 뒤에도 못 받으면 말씀하신 순서가 맞습니다

임차권등기명령을 거쳐 보증금 반환을 청구하면 됩니다.

3. 그런데 아내분 전입을 언제 빼야 하는지 확인하셨을까요

임차권등기가 등기부에 실제로 기재되기 전에 아내분이 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 대출 실행에 전입 요건이 걸린다면 그 기준은 은행마다 달라 미리 서면으로 확인해 두셔야 합니다.

지금은 해지 통지부터 내용증명으로 보내 3개월 기산점을 잡으세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

먼저 주택담보대출 시 남편만 전입하는 방식은 대출 승인에 차질이 생길 수 있습니다. 대다수 은행은 세대원 전체의 전입을 요구하므로, 대출 규정상 부부 합산 소득 산정 시 세대 전체의 거주지 현황을 확인하기 때문입니다. 반드시 해당 은행의 대출 약관을 재확인해야 합니다.

계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지 통보가 가능하며, 통보 후 3개월이 지나면 법적 효력이 발생하여 임대인의 보증금 반환 의무가 확정됩니다. 임대인이 중도해지 합의서를 거부하더라도, 3개월이 경과한 시점에 보증금을 반환받지 못한다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이후 보증보험 이행 청구를 진행하는 것이 적절할 것으로 보입니다.

다만 보증보험 이행을 위해서는 임차권등기가 완료된 후의 등기부등본 등이 필요하므로, 사전에 HUG 측과 필요한 서류 요건을 꼼꼼히 점검하시길 권해드립니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.