안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
대부분 질문자가 이해하고 계신 부분이 맞으며, 대항력은 주택을 인도받고 주민등록, 즉 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 법적 효력이고, 선순위임차인은 법률상 독립된 권리명이라기보다 그 임차인의 대항력 또는 확정일자 순위가 근저당, 가압류 등 다른 권리보다 앞선다는 순위 표현입니다(주택임대차보호법 제3조).
따라서 선순위임차인이 낙찰자에게 임차권을 주장하는 이유는 단순히 선순위라서가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖추었기 때문입니다.
반대로 임대차계약은 먼저 했더라도 입주나 전입신고를 늦게 해서 근저당보다 대항력 취득일이 늦으면, 그 임차인은 말 그대로 선순위 대항력 있는 임차인이 아닙니다. 이 경우 후순위 대항력은 임대인이나 그 후의 제3자에게는 의미가 있을 수 있지만, 경매에서 말소기준권리보다 뒤에 취득한 대항력은 낙찰자에게 임차권 존속을 주장하기 어렵고, 배당으로 보증금을 회수하는 문제로 넘어가게 됩니다.
또 하나 구별해야 할 것이 우선변제권입니다. 우선변제권은 대항요건, 즉 주택 인도와 전입신고에 더해 확정일자를 갖춘 경우 보증금을 다른 채권자보다 순위에 따라 배당받을 수 있는 권리입니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 즉 대항력은 낙찰자에게 임차관계 존속을 주장하는 힘이고, 우선변제권은 경매대금에서 보증금을 배당받는 우선 권리 입니다.