분양권 혼인합가특례 및 6.28 대책 관련 문의
올해 10월 혼인을 앞둔 남성입니다. 당연히 아직 혼인신고는 안한 상태입니다.
현재 1주택 1분양권을 소유하고 있으며, (1주택은 2022년 7월 입주하여 현재까지 실거주하여 양도세 비과세 조건에 문제없는 상태입니다.) 1분양권은 올해 9월말 준공예정입니다. 여자친구에게 1분양권을 전매한다면 (무피 또는 마피거래, 실제로도 분양권 마피상태) 추후 혼인합가특례 혜택을 받을 수 있는지 궁금합니다.
그리고 여자친구에게 분양권을 매도하고 추후 전세를 줄 계획입니다.
6.28 대책으로 금융권을 통한 잔금대출시 6개월 이내 전입조건이 붙고
세입자의 전세보증금으로 잔금 납부가 막힌걸로 알고 있습니다.
(제가 정책을 잘 이해했는지도 궁금합니다.)
분양권 등기를 치는데 필요한 자금 모두 금융권을 통한 대출없이 현금으로 자납이 가능할 경우 전입조건을 피하면서 세입자를 들이는데에 문제가 없는지도 궁금합니다.
또한 이 경우 세입자가 저희 물건과 임대차 계약을 하는데
필요한 전세대출도 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 남자분의 분양권을 여자분에게 전매를 하게 될 경우 남자분 여자분 각각 1주택자가 되게 되고 향후 혼인신고를 하게 되면 혼인에 의한 특례로 10년이내 양도세 비과세 혜택을 받을 수는 있습니다. 하지만 분양권 취득을 하고 향후 잔금 시 주택담보대출을 실행을 하게 되면 6억 한도에 6개월이내 전입신고를 해야 하는 규제는 받게 됩니다.
그리고 소유권이전 전세대출이 금지 되었기 때문에 잔금을 전체 자납으로 해도 보증금 전체 현금인 세입자만 전세가 가능하게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전매제한이 없는 경우 보유하신 1분양권을 전매한 후 혼인신고를 하신다면 혼인합가 특례 대상이되어 혼인신고로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세 요건(주택가격 12억 이하 등) 충족시 비과세가 적용될 수 있습니다.
6.27 대출 규제로 인해 언급하신 것처럼 잔금대출 시행시에는 6개월내에 전입하셔야 하며, 세입자의 전세보증금을 통한 잔금 납부 등 조건부 전세자금 대출도 금지됩니다. 다만 대출없이 현금으로 대금을 모두 결재하여 등기가 된 후에는 세입자를 들일 수 있으며 전세대출도 가능할 수 있지만, 버팀목 한도 축소 등 대출 총량 규제로 인해 전세자금 대출 규모가 축소될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 세입자가 대출없이 전액 자신의 자산을 통한 전세는 문제 없습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
여자친구에게 분양권을 매도 후 혼인합가특례를 받기 위해서는 분양권 전매 완료 후 혼인을 하셔야 혜택을 받을 수 있습니다. 전매 후 소유권이 여자친구에게 완전히 이전된 상태에서 혼인 합가 특례가 가능합니다.
현금 자납으로 전입 조건을 피하고 세입자를 들이려면 대출 없이 현금으로 잔금을 납부하고 전입하지 않아도 문제는 없습니다. 다만 세입자가 전세대출을 받으려면 전입이 필요하므로 세입자가 대출을 받으려면 전입 후 계약이 이루어졍 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,배우자에게 전매 후 혼인, 혼인일부터 10년 이내에 한 채를 양도하면 비과세 특례 적용됩니다
,잔금 전액 현금 자납이라면 6·28 대책의 전입요건에 영향 없으며, 이후 전세 세입자 바로 입주 가능성이 높습니다
,세입자의 전세대출도 정상 처리될 것으로 예상됩니다
조정대상지역 여부에 따라 거주요건이 추가될 수 있으니, 해당 구역 기준도 체크 필요합니다
금융사 및 세무·부동산 전문가와 상담한 후 계약 내용, 세금 혜택, 대출 요건 등을 확실히 확인하시는 것이 안전합니다