주택임대사업자 기존 주택 비과세 적용 유무...

안녕하세요. 현재 일시적 1가구 2주택이고 3주택으로 지방에 오피스텔 분양가 5.9억 취득 예정입니다.

이 오피스텔을 주택임대사업으로 할려고 하는데 지방은 공시지가 3억원 이하여야 세금 혜택 (기존 주택 비과세등)이 있다고 하는데 맞는지요?

지방 공시지가 3억원 이상은 세금 혜택이 전혀 없는지요?

이 오피스텔 분양가 5.9억은 현재 입주기간이라 공시지가가 조회해도 안나오네요.

그럼 분양가가 공시지가인지요?