토지임대료 문의(건물 토지소유주 다름)

Question

토지 임대료에 문의드립니다.

주택건물은 저희 어머니소유이고 등기가 되어있습니다.

원주인 토지는 향교소유였는데 최근에 소유주가 개인으로 바꿔어저서 토지임대료 계약체결하자고 연락이 왔습니다.

원주인인 향교와 매년 25만원씩 임대계약하여 작년까지 지세를 납부하였습니다.

변경된 소유주가 토지임대료를 년 600만원으로 요청합니다.

기존에 비해 너무 많은 인상으로 부담이 됩니다.

바뀐 소유주는 주변시세 감안하였다고 깍아줄 생각이 없어보입니다.

이에 바뀐 소유주에 계약에 무조껀 따라야 되는지 . 다른 방법이 없는지 고견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  토지 소유자가 변경되었다고 하여 기존 토지 임대료 수준을 무조건 따라야 할 의무는 없습니다. 토지 임대차는 새로운 소유자와 다시 계약을 체결해야 하는 관계이므로, 임대료는 협의 사항이지 일방적으로 강제될 수 있는 금액이 아닙니다. 연 육백만 원이라는 요구가 현저히 과도하다면, 이를 그대로 수용하지 않고 대응할 여지는 분명히 있습니다.

• 법리 검토
  건물과 토지의 소유자가 다른 경우, 건물 소유자는 토지를 사용할 권원을 반드시 확보해야 하지만, 그 대가는 당사자 간 합의로 정해집니다. 기존 향교와의 임대료는 새로운 소유주를 직접 구속하지는 않으나, 장기간 동일 조건으로 사용해 온 사정은 협상에서 중요한 기준이 됩니다. 임대료가 사회통념상 현저히 불합리하게 인상되는 경우에는 권리남용 또는 부당한 조건 제시로 다툼의 여지도 생깁니다.

• 실질적인 대응 방안
  첫째, 주변 토지 임대료 시세를 객관적으로 조사해 근거 자료를 확보하시는 것이 필요합니다. 둘째, 기존 사용 경위와 건물 존치로 인한 토지 활용 제한 등을 들어 단계적 인상이나 합리적 수준의 조정을 요구할 수 있습니다. 셋째, 협의가 전혀 되지 않는다면 토지 사용 관계를 법적으로 정리하는 방안, 즉 지상권 설정이나 건물 존치에 관한 권리관계 다툼도 검토 대상이 됩니다. 토지 소유자가 임의로 과도한 조건을 내세우는 경우 항상 그대로 관철되는 것은 아닙니다.

• 유의사항
  토지 임대료를 둘러싼 분쟁은 감정적으로 대응하기보다, 시세 자료와 법적 구조를 바탕으로 협상 또는 법적 절차를 병행하는 것이 중요합니다. 성급히 불리한 조건으로 계약을 체결하는 것은 장기적인 부담으로 이어질 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.