임차인 대항력 성립 여부 및 임차권등기 가능 여부 문의드립니다.

Question

현재 월세 2년 계약 후 5% 금액 올려서 2년 재계약하여 살고 있습니다. (보증금 5000만원)

재계약하며 특약에 임차인이 18개월 살고 난 후에는 3개월 전에 통보하면 계약 종료가 가능하다는 문구를 넣었고, 18개월 거주일은 26년 2월 2일까지입니다.

현재 11월 5일 경 계약종료 통보를 하였고, 제가 전세집으로 12월 중 이사를 미리 가야 해서 새로 이사가는 집으로 계약 종료 전에 전입신고를 할 것 같습니다. 이런 상황일 때 문의드립니다.

1. 현재 2인이 전입신고 되어 있는데 계약자 1인이 주소지를 다른 곳으로 옮기고 짐을 좀 남겨놓은 상태로 나머지 1인이 전입신고 그대로 되어 있는 상태면 대항력이 성립할까요? 아니면 남아있는 사람이 보증금을 돌려받기 전 다른 사람이 전입신고 하는 것을 막을 수 있나요? (전입신고 된 2인은 가족은 아닙니다.)

2. 집주인은 해당 집의 신규계약 여부와 상관없이 계약종료를 통보한 11월 5일의 3개월 이후인 2월 5일에는 저에게 보증금을 돌려주어야 할 의무가 생기는 것이 맞나요?

3. 만약 집주인이 2월 5일까지 보증금을 돌려주지 않았을 경우 미리 전출했더라도 해당 집에 2월 5일 이후 임차권등기가 가능한가요?

이상 3가지 문의드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

현재 2명 이 거주 중이라고 하셨는데 공동 임차인이 아니라면 가족이 아닌 이상 대항력이나 우선변제 순위를 유지하기 어려운 것이고,

공동 임차인이 아니라고 한다면 계약 명의자가 전입을 유지하고 다른 쪽에서 전입을 이전하는 것을 고려해야 합니다

말씀하신 것처럼 그 통지로부터 삼 개월이 경과하면 계약 해지의 효력이 인정되기 때문에 그때에는 건물을 인도하는 경우 보증금을 반환 받을 수 있습니다(동시이행관계)

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

다만 그때 전입을 이전하였음에도 보증금 반환이 이뤄지지 않으면 임차권 등기명령을 신청할 수 있고 다만 대항력이나 우선순위는 그 등기 완료 시점을 기준으로 하게 됩니다 이상입니다

즉 이미 전입을 이전한 시점에서 나중에 임차권 등기를 하게 되면 그 등기가 격리된 시점을 기준으로 우선변제 순위가 정해집니다