조정대상지역 지정 전 일반분양 계약한 주택의 거주요건 면제 및 일시적 2주택 비과세 가능 여부 궁금합니다!!

Question

안녕하세요.

양도소득세 비과세 여부가 궁금하여 문의드립니다.

제 상황은 아래와 같습니다.

• 2019.05.03 : 남양주 진접읍 아파트 일반분양 계약

• 계약금 지급 완료

• 계약 당시 무주택 세대

• 2021.12.10 : 잔금 및 입주

• 2022.02: 소유권 이전등기

• 입주 후 실거주 없이 바로 전세 임대

• 2023.09: 혼인

• 배우자는 혼인 전까지 무주택

• 2023.10.27 : 배우자와 공동명의로 실거주 주택(B주택) 취득

• 현재 A주택은 전세 임대 중, B주택은 실거주 중입니다.

제가 확인한 바로는 소득세법 시행령 제154조 제1항 단서 및 제5호에 따르면,

조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했으며, 계약금 지급 당시 무주택 세대인 경우에는 거주기간 제한을 받지 않는 것으로 알고 있습니다. 

궁금한 점은 다음과 같습니다.

1. 제 경우 A주택은 2년 거주요건이 면제되는 대상이 맞을까요?

2. 거주요건이 면제된다면 2026년 10월(B주택 취득 후 3년) 이전에 A주택을 양도할 경우 일시적 2주택 비과세 적용이 가능한지 궁금합니다.

3. 만약 비과세가 어렵다면, 그 이유가 거주요건 때문인지, 일시적 2주택 요건 때문인지 알고 싶습니다.

추가로 한 가지 궁금한 점이 있는데..

과거 세무 상담 시, 2019년 분양계약 당시 제가 30세 미만이었지만 일정 수준 이상의 근로소득이 있었기 때문에 무주택 요건 충족에 문제가 없다는 설명을 들은 적이 있습니다.

4. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호에서 말하는 ‘계약금 지급일 현재 무주택 세대’ 판단 시, 당시 제가 30세 미만이었던 점이나 근로소득 수준이 영향을 미치는지, 아니면 단순히 무주택 여부만 판단하는 것인지도 함께 알려주시면 감사하겠습니다.

감사합니다. 고수님들 꼭 답변 부탁드리겠습니다..!!

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Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 조정대상지역 지정 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 거주 요건 면제됩니다.

2. 가능할 듯 합니다.

3. 계약 당시 30세 미만이었던 점이나 근로소득이 영향을 줄 수 있는데 무주택 세대 여부를 판단할 때는 세대 구성과 주택 보유가 핵심입니다. 30세 미만이라는 사실 자체가 자동으로 불리하거나 유리한 것은 아닙니다.

다만 과거에는 30세 미만이라도 일정한 일정한 소득이 있어 독립 생계를 유지하는 경우에는 별도 세대로 인정될 수 있는 규정이 있고 상담 받으셨던 내용도 이 부분을 설명받으신 것으로 보입니다.

감사합니다.