아파트 공동명의 할려면 아파트 대출의 지분이 같이 있어야하는건가요?
청약 당첨으로 입주했고 남편 명의로 대출 실행했어요 남편 명의이구요 근데 1년만에 매도해야할 일이 생겼는데 양도소득세가 많이 나올 것 같아서 공동명의로 변경하고싶은데 그럼 제 명의로도 대출을 받았어야 가능한건가요??
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
법정 배우자 중 일방이 아파트 분양권에 당첨된 이후에 아파트 분양권
지분을 타방 배우자에게 증여를 하는 경우 분양대금 납부액와 프리미엄
가액을 합산한 금액을 증여재산가액으로 하여 지분 증여에 따른 증여재산
가애을 산정해야 합니다.
이 경우 증여재산가액이 배우자 증여재산공제 6억원보다 더 적은 경우에
증여세 과세미달로서 수증자인 타방 배우자는 증여세 신고를 해야 합니다.
아파트 분양권을 증여받은 날로부터 수증자인 타방 배우자가 10년 이내에
분양권을 양도시 타방 배우자의 취득가액은 증여받은 재산가액이 아니라
당초 일방 배우자의 취득가액을 적용하여 산정하여야만 합니다.
해당 아파트 분양권에 대한 담보가 설정된 경우 해당 금융채무가 타방
배우자에게 이전되는 지 여부를 증여하기 전에 미리 확인해 보아야 합니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
안녕하세요. 황상하 세무사입니다.
귀하의 명의로 대출이 없더라도 단독명의를 공동명의로 전환하는 것에는 제한이 없습니다.
다만 공동명의 전환시 다음과 같은 세무상 이슈를 고려하실 필요가 있습니다.
(1) 단독명의에서 공동명의로 전환하는 경우 지분의 50%를 남편분이 아내분에게 증여하는 것에 해당합니다(다만 남편분으로부터 10년 이내 증여 받은 금액이 6억원 이하에 해당하는 경우 증여세 납부세액은 없습니다.
(2) 남편분으로부터 증여 받은 주택지분을 증여 받은 날로부터 10년이내 양도하는 경우에 해당하므로 아내분의 양도소득세 계산시 주택의 취득가액은 증여일 현재 지분의 시가금액이 아닌 남편분이 당초 취득했을 때의 취득가액입니다. 따라서 양도소득세 신고시 이를 유의하실 필요가 있습니다.
소득세법 제97조의 2 【양도소득의 필요경비 계산 특례】
① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조 제1항 제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다. (2024. 12. 31. 개정)
법 97조의 2 제1항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2025. 1. 1. 이후 증여받는 자산부터 적용함. (법 부칙(2024. 12. 31.) 8조)
1. 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조 제1항 제1호에 따른 금액으로 한다. (2023. 12. 31. 개정)
2. 제97조 제1항 제2호에 따른 필요경비에는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 같은 호에 따른 금액을 포함한다. (2023. 12. 31. 개정)
3. 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입한다. (2023. 12. 31. 개정)
감사합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
아닙니다. 공동명의로 변경 가능합니다. 참고로 공동명의로 변경할 경우, 증여취득세 약 4%도 납부해야 하는 것이니 참고하시면 됩니다.
장도연이 추천하는 아하!
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