기존에 전세대출 없는 상태에서 재계약 시 명의변경 및 버팀목 신혼부부 전세대출 가능 여부
안녕하세요.
버팀목 신혼부부 전세대출 관련하여 제 상황에서 대출이 가능한지, 문제 되는 부분이 없는지 문의드립니다.
현재 저는 여자친구와 함께 오피스텔에 반전세 형태로 거주 중입니다.
올해 12월 결혼 예정이며, 아직 혼인신고는 하지 않았으나 대출 요건에 필요하다면 계약 또는 대출 진행 시점에 맞춰 혼인신고를 진행할 예정입니다.
현재 임대차 조건 및 상황은 아래와 같습니다.
* 임대차 형태: 반전세
* 보증금 2억 원 / 월세 55만 원 (전세자금대출 없음)
* 현 세대주 및 임차인: 여자친구
* 저는 동거인으로 전입신고만 되어 있음
* 계약 만료일: 2026년 3월 21일
집주인과 협의한 결과,
계약 만료 시점에 **보증금 2억 원 / 월세 65만 원** 조건으로 재계약이 가능하다는 답변을 받았습니다.
이때 아래와 같은 방식으로 진행을 고려하고 있습니다.
* 임차인 명의를 여자친구에서 **제 명의로 변경**
* 보증금 2억 중
* 기존 보증금 1억 원은 그대로 유지
* 나머지 1억 원은 **제 명의로 버팀목 신혼부부 전세대출**을 이용하고자 함
위와 관련하여 아래 사항에 대해 확인 부탁드립니다.
1. 위와 같은 구조가 **신규 계약으로 인정**되어 1억원 버팀목 신혼부부 전세대출 신청이 가능한지
2. 기존 임차인(여자친구)에서 **임차인 명의를 제 명의로 변경하는 것 자체가**
* 대출 심사
* 보증기관(HUG/주금공) 보증
* 실질적인 신규 전세계약 인정
측면에서 문제가 없는지
3. 임차인 명의 변경 + 기존 보증금 일부 유지 구조에서도 대출 취급에 문제가 없는지
4. 혼인신고 시점은 **계약 체결 전 / 대출 실행 전 중 언제까지 완료되어야 하는지**
5. 계약서 작성 시
* 임차인 변경 관련 표기 방식
* 보증금 지급 흐름(기존 보증금 + 대출금) 기재 방법
* 기존 임차인(여자친구) 관련 정산 또는 특약 필요 여부
등 실무적으로 유의해야 할 사항이 있는지
확인 가능하신 범위 내에서 안내 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.
현재 여자친구분과 오피스텔에 거주하시고, 결혼 후 재계약 시 질문자님 명의로 대출을 고려하고 계시죠?
1. 신규 계약 인정 및 대출 가능성: 네, 질문자님 명의로 새로 임대차 계약을 맺으면 신규 계약으로 인정되어 버팀목 신혼부부 전세대출 신청이 가능해요.
2. 임차인 명의 변경 문제: 기존 임차인(여자친구분)에서 질문자님 명의를 변경하고 새로 계약한다면, 대출 심사나 보증기관(HUG/주금공) 보증 측면에서 큰 문제는 없어요. 신규 계약으로 간주됩니다.
3. 기존 보증금 일부 유지 구조: 가장 안전한 방법은 여자친구분께서 기존 보증금 2억 원을 전액 돌려받고, 질문자님이 새로 계약하며 1억 원은 직접 내고 1억 원을 대출받는 거예요. 만약 기존 보증금 1억 원을 유지하는 방식을 원하시면, 대출 신청 전 은행이나 주택도시기금에 반드시 이 방식이 대출 규정에 부합하는지 미리 확인해야 해요.
4. 혼인신고 시점: 신혼부부 전세대출은 부부 합산 소득을 기준으로 하므로, 늦어도 대출 신청일 전까지는 혼인신고를 완료하여 법적으로 부부임을 증명해야 해요. 2026년 3월 재계약 시점 전에는 꼭 마치셔야 합니다.
5. 계약서 작성 유의사항:
- 임차인 변경: 새로운 임대차 계약서에는 임차인을 명확히 기재하고, 기존 계약은 만료 처리하세요.
- 보증금 지급: 계약서에는 보증금 2억 원이 질문자님으로 나가는 것으로 기재될 거예요.
- 기존 임차인 정산: 여자친구분께서 기존 보증금을 전액 반환받고 퇴거하는 형태로 진행되는 것이 가장 깔끔하며, 신규 계약과 시점을 잘 조율해 이사 없이 진행될 수 있도록 하세요.
안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.
질문해주신 계약에 대한 내용입니다.
아쉽게도 신규 계약은 아니고
재계약으로 보여지고
그에 관련해서 대출을 진행하셔야 할 것입니다.
안녕하세요. 정의준 경제전문가입니다.
질문1)
신규 계약 인정 여부 및 대출 가능성 ; 가능합니다. 기존 임차인(여자친구)에서 새로운 임차인(질문자님)으로 명의가 바뀌는 것은 법적으로 새로운 주체 간의 신규 계약입니다.
질문2)
임차인 명의 변경 시 보증기관 문제 : 큰 문제 없습니다. 신규 계약서를 작성하고 확정일자를 새로 받으면 대출 및 보증서 발급에 지장이 없습니다.
질문3)
보증금 일부 유지(승계) 구조의 취급 ; 은행은 대출금이 임대인(집주인)에게 직접 입금되기를 원합니다. 따라서 실무적으로 보증금 반환 및 재지급의 형태를 취해야 합니다.
질문4)
혼인신고 완료 시점 : 대출 신청 시점에 따라 달라지는데 대출 신청일 기준 혼인관계증명서상 혼인 기간 7년 이내이거나, 3개월 이내 결혼 예정자(청첩장 또는 예식장 계약서 필요)여야 합니다.
질문5)
계약서 작성 및 실무 유의사항 : 가장 중요한 부분입니다. 재계약이라는 단어 대신 신규 계약의 형식을 갖추어야 합니다.
안녕하세요. 경제전문가입니다.
현 상황 기준으로 핵심부터 말씀드리면, 2026년 3월 21일 재계약 시점에는 신혼부부 전용 요건이 안 맞을 가능성이 매우 큽니다(결혼이 2026년 12월 예정이면 재계약 시점에 혼인 7년 이내 신혼부부도 아니고, 결혼예정 3개월 이내도 아니기 때문입니다
1. 질문. 신규계약으로 인정돼 1억 신청 가능하나
임차인이 여자친구에서 본인으로 바뀌면 통상 ‘신규 임대차계약’ 형태로 작성되므로, 형태 자체는 신규로 가져갈 수 있습니다.
문제는 신규 여부보다 신혼부부전용 자격요건 충족 여부가 먼저입니다.
자격이 맞는 상품으로 진행한다는 전제하에, 신규임차는 통상 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날 기준 3개월 이내 신청 구조로 봅니다.
2. 질문. 임차인 명의변경 자체가 보증 심사에 문제되나
보증기관이나 은행 심사에서 제일 중요한 원칙은 대출 차주는 임대차계약서상 임차인과 동일해야 한다는 점입니다.
따라서 본인이 차주라면, 계약서 임차인도 본인으로 새로 체결하는 것이 정석입니다.
임대차 조건이 바뀌거나 계약 당사자 정보가 바뀌는 경우 보증은 서류 일치가 핵심이고, HF도 보증조건 변경은 사유별 서류 제출 구조로 안내하고 있습니다.
3. 질문.보증금 일부 유지 구조에서 대출 취급이 가능한가
가능합니다, 실무에서 관건은 보증금 2억 중 1억이 기존 보증금이라도 새 계약 기준으로 보증금이 2억이면 ‘임차보증금’은 2억으로 잡힙니다.
은행은 결국 새 계약서의 임차보증금, 잔금지급 흐름, 확정일자, 전입, 무주택 및 소득·자산 요건을 맞추면 취급하는 구조입니다.
가장 깔끔한 흐름은 집주인이 여자친구에게 기존 보증금 반환 → 본인이 새 보증금 납부인데, 현실적으로 동일일에 맞춰 삼자 합의로 상계 처리도 많이 합니다.
4. 질문 . 혼인신고는 언제까지 해야 하나
결혼이 2026년 12월이면 2026년 3월에는 혼인신고를 해도 신혼부부전용 요건 자체는 충족되지 않습니다(혼인신고를 먼저 해도 신혼부부는 되지만, 신혼부부전용은 혼인기간 7년 이내이므로 혼인신고 자체로는 충족되나, 문제는 결혼 예정자 요건을 쓰려면 3개월 이내여야 하는 점입니다).
정리하면 선택지는 2가지입니다.
3월 재계약을 신혼부부전용이 아닌 다른 상품으로 진행
신혼부부전용을 꼭 쓰려면 결혼예정일을 3개월 이내로 당기거나, 결혼 후 시점에 신규계약으로 맞추는 구조를 검토
5. 질문. 계약서 작성과 특약 실무 포인트입니다
아래대로 쓰면 은행 심사에서 설명이 가장 깔끔합니다.
계약 형태: 계약서 상단부터 그냥 새로 작성하고, 임차인에 본인 기재, 동거인이나 세대원에 배우자 예정자 표기
보증금 지급 특약
보증금 총액 2억 중 1억은 기존 임차인 반환금과 정산하여 상계한다는 취지
잔여 1억은 버팀목 대출금으로 지급한다는 취지
잔금일에 대출금이 임대인 계좌로 입금되도록 한다는 취지
기존 임차인 정산 특약
임대인은 기존 임차인에게 기존 보증금 반환 의무가 있고, 본 계약 체결 및 보증금 지급은 별개임을 명확히 기재
잔금일에 보증금 반환과 신규 보증금 납부가 동시에 이행되지 않을 경우의 처리 기준 기재
은행 제출 필수 체크: 확정일자, 전입, 신청기한 3개월 룰에 맞는 일정 세팅이 핵심입니다.