부동산 명의신탁이라는 것은 무엇인가요?

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

A매수가와 B매도자가 계약을 하되,

C앞으로 부동산을 명의 이전하는 형태입니다.

즉, A는 돈만 내고, C가 소유권을 취득하는 형태.

또는

C와 B가 계약은 하지만

실제로 C에게 A가 돈을 줘서, A돈으로 C가 부동산을 갖는 형태이기도 합니다.

이러한 명의신탁은 무효힙니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

명의신탁이라 함은, 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대해서 실 소유자가 무언가 껄쩍지근한 사정으로 인하여 자기 소유의 부동산을 자신의 명의로 하여 두지 못하고 남의 이름으로 해 두는 것, 따라서 권리관계를 나타내 주는 등기부에서는 소유자가 타인으로 나타납니다.

왜 남의 명의로 등기를 할까? 이유야 가지각색이겠지만 사실 이른바 어른의 사정이라는 명목으로 구린 동기가 배경에 있을 확률이 높다. 오늘날 탈세, 부동산투기, 강제집행의 면탈 등이 아닌 다른 이유로 행해지는 경우는 거의 찾아보기 어렵습니다. 그래서 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률에서는 원칙적으로 금지되어 있고 예외적인 경우에만 허용합니다.

명의를 맡기는 실권리자를 신탁자라고 하고 신탁자를 위해 명의를 등기해주는 사람을 수탁자라고 한다. 실제로는 이 사람이 과연 신탁자인가? 여부가 종종 문제되는데 보통 신탁자가 등기권리증 등 권리관계를 증명하는 서류를 보유하고 있는 경우가 일반적입니다. 결국 핵심은 부동산을 사는데 있어서 '자금을 누가 조달했는지일 것입니다. 명의수탁자가 사망하면 상속인들에게 명의신탁관계가 존속됩니다. 이 경우 상속인들로서는 신탁재산이 상속재산이 아님을 입증하지 않으면 상속재산가액이 늘어나는 낭패를 당할 수 있습니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 규제하는 명의신탁은 부동산, 즉 토지와 건물있습니다. 헷갈리기 쉬운 게, 아파트 분양계약을 받을 때 타인명의로 분양을 받는 경우가 있는데 이 경우는 부실법 적용대상이 아니어서 명의를 빌려준 사람에게 권리를 행사할 수 없다고 본 고등법원 판례가 있습니다. 당연히 '동산'은 공부상 소유관계가 공시가 안되므로 명의신탁이 있을 수 없고 선의취득(민법 제249조)이 문제될 뿐입니다.

명의신탁은 크게 양자간 명의신탁, 다자간 명의신탁, 계약명의신탁으로 나누어집니다.

양자간 명의신탁

신탁자인 甲이 수탁자인 乙에게 자신의 소유 부동산을 신탁하고 등기를 이전하는 것입니다.

다자간 명의신탁

매수인인 甲이 매도인 丙으로부터 부동산을 매수하면서, 매도인 丙과 합의하여 소유권이전등기를 수탁자인 乙의 이름으로 해 두는 것. 중간생략등기형 명의신탁이라고도 합니다.

계약명의신탁

매수인이고 신탁자인 甲이 乙과 명의신탁 약정을 하고 乙에게 매매대금을 주어 乙이 丙에게서 목적물을 매수하고 수탁자 본인의 이름으로 등기하는 것입니다.