안녕하세요. 안선우 변호사입니다.
전입신고와 확정일자만으로 보증금 전액이 자동 보장되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 주택의 인도와 주민등록을 모두 마쳐야 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대항력은 소유자가 바뀌어도 임대차관계를 주장할 수 있게 하는 효력이며, 경매 매수인에게도 대항할 수 있는지는 선순위 권리와의 관계를 살펴야 합니다.
우선변제권은 대항요건에 임대차계약서의 확정일자까지 갖추면 경매나 공매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받는 권리입니다(제3조의2 제2항). 선순위 권리보다 무조건 앞서는 것은 아니므로 등기사항증명서와 전입일, 인도일, 확정일자를 대조해야 합니다. 경매에서 배당을 받으려는 확정일자 임차인은 배당요구 종기를 놓치지 않아야 합니다(민사집행법 제88조, 제148조).
두 권리를 함께 가진 경우 배당요구를 했다는 이유만으로 대항력이 곧 사라지는 것은 아닙니다. 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결은 두 권리를 갖춘 임차인이 경매에서 배당을 전혀 받지 못한 사안에서 매수인에게 보증금 반환 전까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보았습니다. 주택임대차보호법 제3조의5도 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않는다고 정합니다. 배당액과 대항 가능성을 나누어 검토해야 합니다.