안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
임차인이 대항력(전입신고시 부동한 등기부에 선순위 근저당권 등의 담보물권이 설정되지 않았어야 합니다)을 취득한 상태라면 경매시 낙찰인은 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인은 보증금을 보호받을 수 있습니다.
또한 임차인의 확정일자보다 선순위의 권리자가 없다면 배당절차에서 우선하여 배당받을 수 있습니다. 다만 임차인이 대항력을 주장할지 또는 대항력 주장은 하지 않고 배당절차에 참가해서 배당을 받을지 선택해야하고 만약 배당을 받기로 하여 배당요구를 한 상태에서 추후에 낙찰인을 상대로 대항력을 주장하는 것은 허용되지 않는다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.