안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
대항력이 생기는 데에 확정일자는 필요하지 않습니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임차권을 주장하고 계약기간 동안 거주하거나 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
확정일자는 대항력이 아니라 우선변제권의 요건입니다. 같은 법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정하고 있습니다. 즉 경매 절차에서 배당을 받으려면 전입신고와 점유에 더하여 확정일자까지 갖추어야 합니다.
주의하실 점은 순위입니다. 전입신고 전에 이미 근저당권 등이 설정되어 있다면 그 권리보다 후순위가 되어 경매 매수인에게 대항하기 어렵고, 배당 순위도 뒤로 밀립니다. 계약 전에 등기사항증명서로 선순위 권리를 확인하시고, 잔금일에 이사와 전입신고, 확정일자를 함께 마쳐 두시는 것이 안전합니다.
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