경제
토지매도할때 매수인의대출 협의 조항 문제없나요?
토지계약을 하는데 , 특약조건중
“매도인은 매수인이 금융기간에 대출을 함에 있어 매수인이 요구하는 금액까지 자서를 해 주기로 한다.”
라고 작성을 하는데
매수나가 매도금액보다 더 많은 대출을 받을때 매도자가 문제가 되는게 있을까요?
혹시 명의이전전에 대출 실행을 하고
명의이전이 안되면 매도자가 부채를 다 떠안게 되나요?
아니면 은행에서 알아서 명의이전이 되야 대출실행이 되게끔 되어있나요?
이미 이 토지에 대출이 있는데 상환이 된 후 대출이 진행되는게 맞지요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.
질문해주신 토지매도시에 매수인의 대출 협의 조항에 대한 내용입니다.
매도자의 입장에서는 매수자가 어떤 금액을 대출 받던지
계약서에 합의한 매도대금만 받으시면
큰 문제가 없을 것입니다.
안녕하세요. 정의준 경제전문가입니다.
일단 지금 진행하고 토지계약과 대출을 연계한 방법에는 프로세스상에 문제가 있습니다. 현재 매도인이 대출을 받고 이후 매수인에게 소유권이 이전하고 대출도 함께 이전한다는 계획인데 상당한 위험성 내포돼 있습니다.
"매도인이 자서를 해준다"는 것은, 아직 명의가 내 앞으로 되어 있는 내 땅을 담보로 매수인이 대출을 받을 수 있게 동의해주겠다는 뜻입니다. 이 방법이 가능할지 이해가 되지 않습니다.
일반적 토지계약을 통한 이전및 이전 필요자금의 대출은 매수인이 일괄 진행합니다. 토지계약(가계약, 또는 조건부계약)을 체결하고 매수인이 계약서을 갖고 은행에 찾아가서 잔금대출을 실행하면서 동시에 소유권을 이전받은 구조가 일반적입니다.
매수나가 매도금액보다 더 많은 대출을 받을때 매도자가 문제가 되는게 있을까요?
네, 만일 매수인이 대출을 상환하지 않는다면 대출에 대한 모든 책임은 매도인 책임이 됩니다.
명의이전이 안되면 매도자가 부채를 다 떠안게 되나요?
네 매도인이 모든책임으로 떠안게됩니다.
이미 이 토지에 대출이 있는데 상환이 된 후 대출이 진행되는게 맞지요?
프로세스상 매수인이 대출을 받아 기존 대출(매도인 받은 대출)을 상환하는 구조로 진행됩니다. 즉 동시에 새로운 대출(매수인이 대출 받음)로 이미 있는 대출(매도인이 받은 대출)을 상환하게 됩니다.
안녕하세요. 경제전문가입니다.
매수인이 매매가보다 많은 대출을 받더라도 소유권 이전 전까지는 대출 실행이 제한되는 것이 일반적이며 은행은 담보 설정을 위해 등기 이전과 근저당 설정을 동시에 진행합니다. 기존 대출은 잔금으로 상환 말 소 후 신규 대출이 실행되는 구조이므로 명의 이전이 안되면 매도자가 부채를 떠안는 구조는 통상 발생하지 않습니다.
안녕하세요.
토지 매도 시 매수인의 대출 협의 조항에서 매도인이 매수인의 대출 금액에 대해 자서를 한다는 내용은 매수인이 대출을 받는 데 매도인의 연대보증이나 담보 제공 등의 책임을 부담할 수 있음을 의미하므로 신중히 검토해야 합니다. 매수인이 매도금액보다 더 많은 대출을 받는 경우, 매도인이 의도치 않은 부채 부담을 질 위험이 있으므로 이러한 조건은 명확히 한정하거나 법률 전문가의 자문을 받아 조항을 구체화하는 것이 필요합니다. 일반적으로 은행은 대출 실행 시 부동산 명의 이전을 요구하며, 명의 이전이 완료되어야 대출이 실행되는 것이 원칙입니다. 이미 토지에 대출이 있는 경우 기존 대출이 상환되어야만 새 대출 실행이 가능하며, 명의 이전 전 대출 실행 시 매도인이 부담하는 부채가 발생할 수 있으므로 절차상 안전장치를 반드시 확인해야 합니다.
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.
질문하신 특약은 매도인에게 위험합니다. 요구하는 금액까지 자서는 매수인이 매매가보다 높은 금액을 신청할 때 거절하기 어렵게 만듭니다. 이 문구는 삭제하거나 매매대금 범위 내에서 대출 실행에 필요한 서류 협조에 한한다는 범위를 좁혀야 합니다. 은행은 바보가 아니라서 소유권 이전 등기와 근저당 설정이 동시에 접수되어야만 대출금은 입금합니다. 명의이전이 안됐는데 대출만 실행되어 매도인이 빚을 떠안는 경우는 정상적인 금융거래에서는 발생하기가 어렵습니다. 기존 대출 상환순서는 동시이행입니다. 잔금 날 매수인의 대출금으로 질문자님의 기존 대출을 먼저 상환하고 남은 금액을 잔금으로 받는 것이 원칙입니다.