전세만기 후 보증금 반환 가능할까요?

Question

안녕하세요.

현재 전세 만기 약 3개월 전 계약종료의사를 밝혔고 당시 6개월만 더 기다려달라해서 확인서를 작성하였습니다.

확인서 내용은 아래와 같습니다.

1. 연장하는 6개월동안 매달 10만원씩 계산하여 추후 보증금과 함꼐 전달할 것

2. 6개월 후 차후임차인을 구하지 못하여도 보증금을 반환할 것

기다리기로한 날부터 6개월이 더 지나 만기 후 총 1년이 지났는데 아직 보증금을 받지못한 상태입니다.

여기서 걱정되는 점은 전세 계약부터 임대인과 형제관계의 대리인과 소통하고 계약했다는 점입니다.

대리인과 대면하여 계약했으나 계약서 상에 대리인 관련 기재되어있지않고 모두 임대인 이름으로 날인되어있으며 관리비도 임대인 계좌로 입금하고있습니다.

확인서에는 임대인과 대리인, 임차인의 도장/서명이 모두 날인되어있습니다.

대리인은 현재 건물 자체를 매매로 내놨다고 했으며 좀만 더 기다려달라하고있고 확인해보니 방이 매물로 나와있진않아 제가 직접 내놓을 예정입니다.

등기부등본상 공동담보로 근저당권설정이 1건 있으며 주택임차권 설정도 6건정도 있습니다.

현재 보증금을 받기 전까지 이사계획은 없으며 연장의사도 더이상 없으므로 하루빨리 보증금을 받아 이사가고싶습니다.

최대한 소송없이 올해안으로 깔끔하게 마무리하고싶습니다...

질문

1. 대리인과 계약하고 소통한게 문제가 될까요?

2. 작성한 확인서는 효력이 있는 문서인가요?

3. 임차권 설정이 경매 시 우선순위에 영향을 주지 않는다고 알고 있는데 맞는지, 저도 임차권설정하는게 나을까요?

4. 부동산에 내놓기위해 전세금액, 관리비 등 대리인에게 연락할 예정인데요, 또 어떤것을 얘기하면 좋을까요?

5. 현재 제가 더 취할 수 있는 방법이 뭐가 있을까요?

답변 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

1. 문제되지 않습니다. 계약서상 임대인의 날인이 되어 있기 때문에 상관없습니다.

2. 네 충분히 효력을 가지는 문서입니다.

3. 임차권설정은 대항력과 우선변제권을 유지시키는 목적이기 때문에 일단 해두시는 것이 안전합니다.

4. 그 이상으로 더 이야기 하실 부분은 없으며, 충분하신 부분입니다.

5. 사실 소송 외에는 변제를 강제할 마땅한 방법은 없어 보입니다. 소송을 진행하셔야지 조금이라도 빨리 돈을 받고 나가시는 것이 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

1. 대리인이 대리권한이 없는 경우에 임대인 측에서는 무권대리를 주장하면서 계약의 효력을 다툴 수 있습니다.

2. 1번 답변과 이어지는바, 무권대리가 인정된다면 임대인과의 관계에서는 효력이 부인될 수 있습니다.

3. 임차권등기설정은 임대차계약 만료후 전입신고를 빼야하는경우에 우선변제권, 대항력 등을 유지하기 위해서 하는 것인바, 계속 거주를 할 생각이라면 할 실익이 없습니다.

4. 부동산에 내놓으려면 질문자님이 언제 퇴거를 할 수 있는지 여부도 알려주는 것이 좋습니다.

5. 질문자님의 목적이 소송없이 진행하기 위한 것인만큼, 임대인과 최대한 협의를 하는 것이 중요하다고 할 것입니다.