오피스텔 전세랑 매매가격이 똑같은데나중에 전세금 반환받을 수 있을가요?
전세로 들어가려는데 전세금이랑 매매 가격이 똑같은데 나중에 받을수 있을가요 요즘 오피스텔 깡통전세말도 많이나오고 불안한데 나중에 확실하게 돌려받을 수 있는 방법은 없나요?? 경매같은거로넘어가면 돈다날린다는데..
6개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.우려하시는 문제가 발생할 가능성이 있습니다....
임대차계약이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우 소송절차를 통해 임대인의 임차목적물에 강제집행을 진행할 수 있습니다. 문제는 깡통전세와 같이 전세금이 오피스텔 매매가액과 비슷한 경우, 임대인이 전세금을 돌려막아 여러 집을 사두는 '갭투자' 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어지면, 전세보증금을 돌려주기보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문에 세입자의 보증금은 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨버린다는 점입니다.
이런 깡통 전세의 경우 강제집행을 통해 오피스텔을 경매받는다 하더라도 경매비용 등을 제외하고 나면 전세금 전부를 반환받지 못할 가능성이 매우 큽니다. 특히 선순위 저당권자나 미납국세가 있는 경우는 더더욱 그러합니다.
이에 대한 대책을 잘 정리해둔 링크를 공유해두겠습니다. 깡통전세 문제는 이미 발생한 후에는 법제도의 도움을 받기에 쉽지 않습니다. 지금이라도 취해둘 수 있는 조치는 모두 해놓기를 권합니다.
[주거상담소] 역전세난.. 깡통 전세 어떻게 하나요?
https://minsnailunion.net/consultlist/?idx=812813&bmode=view
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.전세권을 설정하거나 확정일자 등을 받거나 공통정적으로 해당 부동산으로부터 우선하여 변제받는 것입니다. 따라서 부동산의 가액이 보증금에 미치지 못하는 경우 해당 부동산으로부터 우선변제받는 것은 어렵습니다. 다만 부족한 부분은 임대인의 다른 재산에서 변제받을수는 있으나, 이 역시 다른 재산이 있는 경우에만 가능합니다.
따라서 보증금은 시가대 비 70%를 하회하는 것이 좋습니다(다른 담보물권이 없는 경우를 전제합니다).
그리고 시가대비 보증금이 높은 경우에는 가급적 입주를 삼가하거나 (해당 지역에 꼭 거주를 해야 한다면) 보증금을 낮추고 일부 월세로 전환하는 것이 그나마 가장 안전한 방법입니다.
마지막으로 선행하는 다른 담보물권이 존재하는지도 반드시 확인해보시기 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 정현우변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.깡통전세에 대한 걱정이 충분히 있을 수밖에 없는 문제인 것 같습니다.
소유자인 임대인이 나중에 전세금을 제대로 돌려준다면야 아무 문제가 없겠지만
만약 임대인의 자금사정에 문제가 생겨 해당 부동산이 경매에 넘어가거나 혹은 먼저 설정되어 있던
근저당권이 실행되는 등의 문제가 발생할 경우
임차인은 전세보증금을 전액 돌려받지 못하게 되는 경우도 충분히 생길 수 있습니다.
그래서 이렇게 부동산의 가액만으로 보증금 전액이 담보됨이 불명확한 경우라면 전세보증금 보험을 가입한다던지
하는 방안을 모색하거나
다른 집을 찾는게 좋을 듯 합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.전세금과 매매 대금이 동일한 경우라면, 다소 걱정하시는 부분이 충분히 이해가 되는 상황입니다.
추후 전세금에 대해서 상대방이 시세 상승만을 생각하여 취득한 부동산인 경우(이른바 갭투자) 해당
매물에 대해서는 계약을 신중히 고려하는 것이 필요해보입니다. 즉 사전에 부동산 등기부를 열람하여
소유권의 변동사항을 확인하여 최근에 거래 내역을 확인하거나 단순 부동산 임대 업자인지 여부 등을
고려하여 전세계약 체결 여부를 처음부터 고민하는 것이 필요하겠습니다.
경우에 따라서는 주택도시보증공사의 전세금 반환 보증보험 제도를 이용하여 일정 보험금을 지급하고
추후에 미반환시에는 보증한도 내에서 보험금을 받는 것을 고려해보시기 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 질문내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
확실하게 돌려받을 수 있는 방법은 전세보험계약을 체결하시거나, 전세권설정등기를 경료하시는 것입니다.
다만, 전세권설정등기를 하는 경우에도 전세계약이 만료된 경우, 전세권설정자가 경제력이 부족하여 전세금반환이 어려우면 소송을 통해 해결해야 합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.그 오피스텔만 놓고보면 확실하게 돈을 돌려받는다고 할 수는 없습니다. 다른 담보를 제공하지 않는다면요. 하지만 오피스텔을 전세로 내놓으면서 다른 담보를 제공할 사람은 없을 것입니다. 매매가의 60~70% 선에서 보증금이 되어야 할 것 같고, 1순위를 보장 받아야 그나마 어느정도 안정성 있다고 볼 것입니다. 그 외에는 위험이 따른다고 생각하셔야 합니다.
이상, 답변 드립니다.
