전세 만기 전에 월세로 이사가 가능한지?

Question

안녕하세요현재 청년안심전세90% 대출을 이용하여 전세로 약4년간 거주 하고 이번년도 10월11일을 만기일로 이사를 가려고하는데요집주인에게 말씀 드려놨고 새로운 세입자를 같이 구해보자며 좋게좋게 부동산에도 집을 내놓고 세입자를 구하는 도중 입니다 .이 도중에 제가 이사하려는 집은 회사 근처에 있는 월세집으로 집을 구하고 있는데요해당 지역이 제가 원하는 컨디션 및 조건의 매물이 거의 없다시피 한 지역인데다가있더라도 일주일 내에 빠지는 집들이 많더라구요 ㅠㅠ그래서 만기일은 10월인데 현재 7월15일인 지금 시점에서 맘에드는 집이 막 나와서미리 집을 구하고 계약을 한 후 제일 미룰 수 있는게 약 한달정도라고 해서8월 말쯤에 입주를 하는 조건으로 계약을 하려 합니다.만약 만기일 전까지 집이 안구해진다고 할 경우 8월부터 들어가서 발생하는 월세정도는 제가 충분히 감당할 수 있을거같아서 이런 결정을 했는데요여기서 궁금한 점이1. 만약 10월 11일 만기일 전에 현재 살고 있는 집의 세입자가 구해지고만기일 전인 8월이든 9월이든 그 도중 새로운 세입자가 입주를 원하고제가 허락할 경우 만기일인 10월11일 전에 계약을 이행하고 임대인이 은행에 제 전세보증금대출 을 미리 반환하는 게 가능한가요 ?ex.만기일은 10월11일이지만 새로운 세입자가 9월10일에 입주를 원할경우제가 허락한다면 9월10일에 잔금치루라고 하고집주인한테 전세보증금반환을 해당일에 은행으로 입금요청 하고 남은 10%의 제 보증금을 반환받을 수 있을까요?(중도상환이 가능한지 , 은행에 따로 얘기를 해야하는지)2. 전세 보증금을 정상적으로 반환 받기 전까지는 8월에 새로운 집으로 이사를 하더라도전입신고는 안해야하죠 ? 그래야 현 전세집의 보증금을 추후에 분쟁 발생시선순위로 보장받을 수 있는걸로 아는데그럼 만약 8월에 이사하는 새 월세집 같은경우 전입신고를 안한다고 해서 입주인정을 안해준다거나 하는 건 아니죠 ? 월세만 납부하면 되는거죠 ? (가스,인터넷,전기 등도 전세금 반환을 받고 이전할 예정입니다)ex. 계약서상 입주일만 8월30일로 정하고 잔금까지 치룬 후실거주는 현재 전세집에서 세입자 구해질때까지 거주해도 되는지3. 위 내용들에 문제가 없다면제가 새로운집 월세와 , 현재 전세집의 전세이자 두개를 납부할 여력만 된다면해당 방법으로 먼저 집을 구한 부분에 대하여 문제가 없을까요 ? 4. 또한 이번년도를 끝으로 전세계약을 만료하기로 했다는 내용을은행 , 전세대출담당자 에게 보고를 해야할까요  ?5. 혹시라도 10월11일 내에 세입자가 구해지지 않아서 보증금반환이 불확실해질 경우 임차권등기명령 후에 소량의 짐만 두고 새로운 집에서 지내도 되는건지 , 이 경우에도 전입신고는 새 집으로 하면 안되는지..그리고 전세금반환이 안돼서 발생하는 대출이자는 집주인에게 납부하게 할 권리가 있을까요 ? 보증보험을 들어놨는데 지속적으로 지급이 안될경우 보증보험에서 처리해줄까요 ?

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 맞습니다. 대부분 정확하게 법을 알고 계십니다.만일 새로운 세입자가 들어오면 깔끔하게 보증금 받고, 기존 전세대출은 중도상환하면서 완료하고 이사를 가면 됩니다.또한 새로운 세입자가 안들어오면 남아있는 계약기간 책임을 지시면 되고, 또한 보증금 회수전까지는 새로운 곳 전입신고를 하게 되면 기존 집이 퇴거가 되어 대항력을 잃게 됩니다. 또한 세입자가 구해지지 않아 보증금회수가 어려울 경우 임차권등기명령하고 짐을 두고 나가면 대항력을 유지할 수 있고, 또한 계약만료일 부터 전세보증금 회수 될때 까지 임대인에게 지연이자 배상청구도 할 수 있습니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합의 해지가 된 상태에서 다음 임차인이 구해져 임대인이 보증금 반환이 가능해진 상태라면 질문처럼 가능합니다. 임차인의 주택인도와 보증금 반환이 동시이행관계이므로 주택을 비우고 새로운 임차인이 입주한다면 보증금 반환도 간능하며 이때 은행에 상환도 가능할수 있습니다. 그에 따라 은행에 퇴거사실 및 계약종료사실을 전달하고 중도상환을 진행하시면 됩니다  전입신고는 현 주택에 보증금 반환전까지는 유지하고 계셔야 합니다. 새로운 주택에 전입신고를 하지 못할 경우 본인의 대항력 확보가 늦어지는 것일뿐 계약상 아무런 영향을 주지 않습니다. 즉 잔금납입을 하게 되면 계약상 주택을 인도받을수 있고 그때부터 전입신고 여부와 관계없이 계약기간은 시작됩니다. '.네 추가전세대출을 받는게 아니라면 상관없습니다. 은행에 연락해서 통보하는게 맞을듯 합니다. 10월 11일까지 보증금 반환이 되지 않으며, 해당 시점에 임차권 등기명령을 신청할수 있고, 임차권 등기가 완료되면 전입신고는 새로운 주택으로 옮기시면 됩니다. 그전까지는 안되구요, 그리고 미반환에 따른 대출이자는 무조건 임대인이 지급하는게 아니기에 협의나 별도 손해배상소등을 통해 받으셔야 할 부분입니다. 법적으로 인정되는것은 지연이자뿐입니다. 보증보험의 경우도 만기 이후 2개월이 지나 신청이 가능하므로  2개월 내 임차권등기가 완료된 이후 보증보험에 청구하시면 됩니다.

고경훈 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.1. 만약 10월 11일 만기일 전에 현재 살고 있는 집의 세입자가 구해지고만기일 전인 8월이든 9월이든 그 도중 새로운 세입자가 입주를 원하고제가 허락할 경우 만기일인 10월11일 전에 계약을 이행하고임대인이 은행에 제 전세보증금대출 을 미리 반환하는 게 가능한가요 ?ex.만기일은 10월11일이지만 새로운 세입자가 9월10일에 입주를 원할경우제가 허락한다면 9월10일에 잔금치루라고 하고집주인한테 전세보증금반환을 해당일에 은행으로 입금요청 하고남은 10%의 제 보증금을 반환받을 수 있을까요?(중도상환이 가능한지 , 은행에 따로 얘기를 해야하는지)==> 임대인이 경제적인 능력이 있다면 가능하지만 그렇지 않는 경우에는 불가합니다.2. 전세 보증금을 정상적으로 반환 받기 전까지는 8월에 새로운 집으로 이사를 하더라도전입신고는 안해야하죠 ? 그래야 현 전세집의 보증금을 추후에 분쟁 발생시선순위로 보장받을 수 있는걸로 아는데그럼 만약 8월에 이사하는 새 월세집 같은경우 전입신고를 안한다고 해서입주인정을 안해준다거나 하는 건 아니죠 ? 월세만 납부하면 되는거죠 ?(가스,인터넷,전기 등도 전세금 반환을 받고 이전할 예정입니다)ex. 계약서상 입주일만 8월30일로 정하고 잔금까지 치룬 후실거주는 현재 전세집에서 세입자 구해질때까지 거주해도 되는지==> 일시적 임차주택이 2군데인 경우 가족 중 일부라도 전입신고를 하시거나 아니면 기존 전세집에 보증금을 받을 때 까지 유지해야 합니다.3. 위 내용들에 문제가 없다면제가 새로운집 월세와 , 현재 전세집의 전세이자 두개를 납부할 여력만 된다면해당 방법으로 먼저 집을 구한 부분에 대하여 문제가 없을까요 ?==> 네 그렇습니다.4. 또한 이번년도를 끝으로 전세계약을 만료하기로 했다는 내용을은행 , 전세대출담당자 에게 보고를 해야할까요 ?==> 네 사전에 알려줄 필요가 없습니다.5. 혹시라도 10월11일 내에 세입자가 구해지지 않아서 보증금반환이 불확실해질 경우 임차권등기명령 후에 소량의 짐만 두고 새로운 집에서 지내도 되는건지 ,이 경우에도 전입신고는 새 집으로 하면 안되는지..그리고 전세금반환이 안돼서 발생하는 대출이자는 집주인에게 납부하게 할 권리가 있을까요 ? 보증보험을 들어놨는데 지속적으로 지급이 안될경우 보증보험에서 처리해줄까요 ?==> 네 보증보험 회사의 도움을 받을 수가 있습니다.