경매로 집을 구입할때 장점 단점 궁금해요
경매로 집을 구매했을때 장점과 단점 궁금합니다.
경매절차 궁금하고요 경매낙찰과정과 함께 차후 절차등이 궁금하네요~~답변감사합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
부동산 경매의 장점은 다음과 같습니다.
부동산 매매 가격에 비해 비교적 저렴한 가격에 매입을 할 수 있어서 시세차익만큼 수익이 발생할 수 있습니다.
유치권, 법정지상권 등 특수물건은 수익률이 더 높기 때문에 경매 고수들의 연구 대상이 되고 있습니다1
절차가 간단하여 법원 경매의 문턱이 낮아졌습니다. 법원 경매 물건이 대법원 경매 사이트에 오픈되어 정보 수집이 용이하며 물건의 정보가 정확합니다.
다양한 물건이 쏟아져 나오기 때문에 선택의 폭이 넓습니다. 경제 불황으로 인하여 개인이나 기업의 파산 등으로 인하여 경매 물건이 많아지고 있습니다.
부동산 매매 시 규제가 심한 지역에선 경매 물건이 유리합니다. 토지거래 허가구역 내에서 일정한 면적 이상을 취득할 경우 토지거래 허가를 꼭 받아야 하는데 경매를 통하면 자유롭게 취득할 수 있습니다.
낙찰 후 등기부상 권리가 정리되어 깔끔한 물건이 됩니다. 경매 물건이 나올 정도면 등기부상 권리관계가 복잡합니다. 근저당, 가압류, 가처분 등 각 이해관계인의 권리가 남아 있는데 낙찰 시 말소기준권리 이하는 모두 없어지므로 특별한 경우를 제외하고는 등기부가 깨끗해집니다.
부동산 경매의 단점은 다음과 같습니다.
물건에 대한 정확한 권리분석과 더불어 부동산 전반에 대한 이해가 뒷받침되어야 합니다. 부동산에 전혀 기초가 없는 일반인이 함부로 접근하기에는 법률 용어를 비롯하여 절차가 쉽게 이해되지 않을 수 있습니다. 어설픈 권리분석과 현장분석이 오히려 독이 될 수도 있습니다.
권리분석에서 말소기준권리에 대한 이해와 인수되는 사항에 대한 명확한 판단이 필요하며, 소유권 이전 후 사용 용도에 따른 각종 인허가 및 용도 변경에 대한 사전 준비가 필요합니다.
낙찰 후 경락잔금 90%를 일시불로 납입하여야 하기 때문에 자금에 대한 압박이 발생할 수 있습니다. 매각 대금은 입찰 시 통상 10%의 보증금을 내며 낙찰이 되면 45일 이내에 경락잔금을 일시납해야 합니다. 따라서 경매 입찰 시 자금에 대한 준비가 완벽해야 합니다. 물론 낙찰 후 경락잔금 대출이 가능하나 사전에 대출금액 등에 대한 준비가 필요합니다.
낙찰 후 소유권 취득에 대한 변동 가능성이 있습니다. 경매 낙찰 후 매각허가결정 (7일), 매각허가확정 (7일) 기간 동안 매각 불허가 또는 이해관계인의 즉시항고가 있을 경우 소유권 취득이 늦어질 수 있습니다. 또한 잔금 납부 전에 채무자의 채무 변제가 이루어지면 경매가 취하되므로 소유권 취득이 물 건너가게 될 수 있습니다.
물건 취득 시 세금에 대한 대책이 필요합니다. 경매로 인하여 소유권 취득 시 취득세 (등록세 포함), 교육세, 농어촌특별세를 부과하게 되는데 면적별, 가액별로 다르기 때문에 세금에 관한 부분도 꼼꼼히 따져 보고 입찰가격을 산정해야 합니다.
인도 및 명도 부분에서 문제가 발생할 수 있습니다. 경매는 부동산 일반 매매에 비해 인도나 명도를 받기가 쉽지 않기 때문에 입주까지의 시간이 지연될 가능성이 있으므로 경매 입찰 전에 충분한 시간을 갖고 계획을 세워야 합니다. 통상 입주 전까지 명도 기간은 2~3개월 정도 걸리며 상황에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.
부동산 경매의 절차는 다음과 같습니다.
경매 물건 검색: 대법원 경매 사이트에서 원하는 물건을 검색하거나, 부동산 중개업소나 전문 컨설팅 업체를 통해 정보를 수집합니다.
경매 물건 현장 확인: 경매 물건의 위치, 주변 환경, 물리적 상태 등을 직접 확인합니다. 가능하다면 채무자나 세입자와의 접촉을 통해 물건에 대한 정보를 더 얻을 수 있습니다.
경매 물건 권리 분석: 경매 물건의 등기부등본, 감정평가서, 경매공고문 등을 통해 물건의 권리관계, 매각기준권리, 말소기준권리, 인수사항, 감정가, 최저매각가격 등을 파악합니다. 필요하다면 법률 전문가나 컨설턴트의 도움을 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
경매로 집을 구매했을때 장점과 단점 궁금합니다.
==> 장점은 상대적으로 저렴한 가격으로 구입가능하지만 단점은 현 임차인이 퇴거를 거부하는 경우 추가적인 지연시간이 발생될 수도 있다는 단점이 있습니다.
경매절차 궁금하고요 경매낙찰과정과 함께 차후 절차등이 궁금하네요~~답변감사합니다
==> 우선 입찰법정에 참가하여 입찰신청 --> 최고가격을 작성한 분이 낙찰 --> 낙찰하가 결정 --> 낙찰대금 입금 / 소유권 이전 등기 순ㅇ로 진행됩니다.