1주택 상태에서 입주권 매수 시 양도세 비과세 충족 요건이 어떻게 되나요?
안녕하세요.
현재 1주택(A)을 3년 째 소유/거주하고 있으며, 추가로 관리처분인가가 난 입주권(B)을 매수하고자 합니다.
이때 양도세 비과세 및 세율과 관련한 문의드립니다.
[문의1]
A아파트는 입주권(B) 매수 후 3년 이내 매도하면 양도세 비과세로 알고 있습니다.
또한 특례로, 입주권(B)이 아파트로 준공된 이후, 3년 이내 A주택을 매도하면 A 주택에 대한 양도세 비과세가 맞는지요?
(준공된 B아파트에 전 세대원이 입주하여 1년 거주 조건)
[문의2]
기존 주택(A) + 입주권(B) 취득 후,
부득이 입주권(B)를 먼저 양도 시, 1년 이내 70%, 2년 이내 60%, 3년 이후 일반 과세로 양도세율이 적용되는 것이 맞는지요?
감사합니다.
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.
A아파트 취득 후 1년이 지나서 B입주권을 취득하고, 취득 후 A아파트를 3년 내 양도하거나 B입주권에 의한 아파트 준공 후 3년 내 A주택 양도하면 A주택 양도에 대해 비과세 적용받으실 수 있습니다.
또한, 입주권 취득일로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하더라도 입주권에 의한 주택이 완성되기 전이라면 비과세를 적용받으실 수 있습니다.
결론적으로 입주권에 의한 아파트 준공 전에 A주택을 양도하거나 준공 후 3년 내 A주택을 양도하면 됩니다.
한편, B입주권 양도 시 1년 이내 70%, 2년 이내 60%, 2년 이상 보유 시 기본세율 적용되며
B입주권에 의한 주택을 양도함에 따른 단기양도세율 판정 시 입주권으로서 보유한 기간은 해당 주택 보유기간과 통산하지 않습니다.
참고
(1) 소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
①~② 생략
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. (2013. 2. 15. 후단신설)
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. (2022. 2. 15. 개정)
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 (2023. 2. 28. 개정)
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2023. 2. 28. 개정)
이하 생략
(2) 사전-2021-법령해석재산-1236 [법령해석과-3324], 2021.09.28.
재건축정비사업의 관리처분계획인가 이후에 조합원 지위를 승계취득한 경우 그 재건축으로 완공된 주택의 취득시기는「소득세법 시행령」제162조제1항제4호에 따르는 것입니다.
안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.
1) 기재하신 비과세 요건이 모두 맞습니다.
2) 2년 이후에는 일반세율이 적용되는 것입니다.