월세 계약 시 공인중개사 과실로 인하여 대출이 불가능한 경우는 어떻게 대처해야 할까요?
저는 임차인의 입장이고 상황은 아래와 같습니다.
# 매물
보증금 2천 / 월세 60
# 실물 확인
집 상태 양호함을 확인한 후 대출 가능 여부 물어보았음
반드시 대출을 받아야 하는 상황이냐 묻길래 가급적 대출을 받아야 하는 상황이라고 전달함
이어서 어떤 대출을 받을 거냐고 묻길래 디딤돌 또는 카카오 대출을 받을 예정이라고 말함
주택공사 대출은 확인해보아야 하나, 카카오, 토스 대출 가능하다고 전달 받음
인기가 많은 매물이라 계약금 먼저 넣으라고 함
실물 확인 당일 및 명일도 방 보러온 사람들 예약 되어 있다고 하였음
신축 건물이었으며, 교통편도 좋아서 인기 있는 매물이라는 말에 납득하였음
임차인은 1~2일 정도 더 생각해보고 계약금 중 일부만 넣겠다고 하였음
# 가계약
실물확인 다음 날, 임차인은 계약 의사를 밝힌 후 등기를 달라고 요구하였음
문자메시지로 받은 등기를 확인 후 채권최고액이 36억 잡힌 것을 보고 아래와 같은 문의를 하였음
이 물건 채권최고액이 높은 동시에 근저당 잡혀있는데 계약 진행해도 안전한 것인가요?
그러자, 중개보조인은 아래와 같이 설명하였음
건물 전체에 대한 채권가액이라 호실별로 따지면 큰 금액이 아니다.
근저당권자가 경인북부수산업협동조합이라 보증금 돌려받을 수 있다.
이어서 임차인은 혹시 모르니 계약서 작성 전에 아래 특약을 넣어달라고 요구함
잔금일까지 대출 불가 시 본 계약은 무효로 하며 계약금은 반환한다.
그러자, 중개보조인은 '공인중개사가 아래와 같은 사유로 특약을 넣을 수 없다'고 전달해주었음
대출 불가는 해약 사유가 되지 않는다
계약은 진행해도 안전하다
임차인은 빠른 시일 내에 집을 구해야 하는 상황이라 어쩔 수 없이 중개보조인의 안내에 따라 계약금 중 일부를 입금하고 계약서 작성 일자를 협의함
# 계약서 작성
해당 공인중개사무소 방문하여 계약 진행
공인중개사가 최초 계약서 및 관련 서류에 대한 설명 진행
이때 분명히 '잔금'에 연필로 표시하며 설명해주었고, 임차인은 금액을 정확히 확인하고 동의함
날인 전, 계약서에 대한 설명이 끝나기 전에 주소지에 오타가 있다며 해당 부분을 보여주고 계약서를 수정하러 감
수정 후 오탈자 수정 부분을 보여주고 날인 진행
계약서 작성일 다음 날, 버팀목전세대출 심사를 받기 위하여 주민센터에 방문하여 임대차계약신고 및 확정일자를 발급받음
# 대출 상담
버팀목전세대출 자산 심사 기간 동안 카카오, 토스 전세대출 심사를 진행하였으나 아래와 같은 사유로 인해 대출 승인 거부
임대인이 법인인 경우 대출이 불가능하다.
버팀목전세대출 가심사 통과 후 농협에 방문하여 대출 상담을 받았으나 아래와 같은 대답을 들었음
근저당이 잡혀있고, 채권최고액이 매우 높기에 대출이 불가능 할 것으로 보인다.
만약, 대출을 진행하고자 하면 선순위를 따지기 위해 건물에 대한 별도의 감정을 해야한다.
건물 감정 시 발생하는 비용(약 70만원)은 대출받는 자가 지불해야 한다.
일반 전세대출로는 가능하냐고 물어보니 그 또한 근저당 및 높은 채권최고액으로 인해 어렵다고 전달받음
우리은행, 하나은행 모두 위와 같은 사유로 인해 대출진행이 어려울 것이라는 결과를 전달받음
국민은행은 전세대출 지급일이 계약서 상 잔금일을 맞출 수 없기에 대출 진행 불가
기업은행에 전세대출 상담을 받았을 때에는 아래와 같은 의견을 전달받음
높은 금리(약 5% 중반)의 전세대출은 가능할 것으로 보이는데 기간이 촉박하기에 서둘러달라.
계약서 상에 보증금 표기가 없고, 잔금이 이백만원으로 표기되어 있었으므로 계약서를 수정해야 대출 심사가 가능할 것으로 보인다.
최대한 빠른 시일 내에 계약서 수정 후 대출 심사 받으면 잔금일에 맞춰 대출 가능할 확률이 40%정도 된다.
# 공인중개사에게 전화한 내용
기업은행 상당원의 두 번째 말을 듣고 계약서를 확인해보니 잔금이 이백만원으로 표기된 것을 확인
공인중개사에게 연락하여 아래와 같은 내용 전달
계약서를 확인하니 보증금에 관한 내용이 없을 뿐더러, 계약 잔금이 이백만원으로 표기되어 있다.
해당 내용으로 인해 대출 진행이 불가능하고 계약서를 수정해야 대출이 가능하다.
계약서를 수정하여도 대출 가능 확률이 40%라는 내용을 전달받았기에 계약서 수정 시 아래 특약 사항을 추가해달라.
잔금일까지 대출 불가 시 본 계약은 무효로 하며 계약금은 반환한다.
그러자 공인중개사는 아래와 같은 대답을 하였음
대출 불가는 해약 사유가 되지 않는다며 안 된다.
계약서 수정 시 특약을 추가할 수 없다.
# 질문
이 경우 임차인은 계약서 수정을 거부할 수 있을까요?
계약서 수정을 거부하면 계약서에 기재된 내용이 우선시 되는것인지?
또는 계약 자체를 무효로 할 수 있을까요?
위 방법 외에 임차인은 어떻게 대처해야 하는 것이 좋을까요?
다음과 같은 대처 방법이 있습니다.
1.계약서에 대출 불가 시 계약금을 반환한다는 특약을 추가하거나, 보증금과 잔금 금액을 수정해달라고 요구할 수 있습니다.
2. 대출 불가로 인해 계약을 이행할 수 없게 된 경우에는 계약금을 반환해달라고 요구할 수 있습니다.
3. 공인중개사의 과실로 인해 대출이 불가능해진 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이 경우에는 공인중개사 과실이 명확해 보입니다.
4. 임대인과 임차인이 서로 합의하여 계약을 취소하거나, 계약 내용을 수정할 수 있습니다.
계약서 수정을 거부할 경우에는 계약서에 기재된 내용이 우선시 됩니다.
협의가 안된 상황에서 계약 자체를 무효로 하기 위해서는 손해배상 청구를 비롯한 소송과 같은 법적인 절차를 거쳐야 할 것 같습니다.
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