전세 대출 조건에 따른 전세 계약 내용 변경
집주인과 기존 계약 내용 유지를 조건으로 전세 연장 구두 합의 완료하였습니다.
중기청 전세 대출 만기 한 달 앞둔 어제 갑자기 은행에서 주택 공시지가 하락 때문에 전세금 500만 원 가량 낮춰야 전세 연장된다는 전화가 왔어요.
아직 집주인과 조율 중이지만 기간이 너무 적게 남아 어떻게 될지 몰라서 질문드려 봅니다.
1. 집주인이 나가라고 할 경우
대출 만기 시점에 바로 퇴거해야 하는지? 이사 준비 기간이 좀 촉박하게 될 것 같아서.. 혹시 이사 준비에 대한 유예기간이 있을까요?
2. 집주인이 구두 합의 내용대로 알아서 전세계약 유지하라고 요구하는 경우
현재 대출 조건 때문에 안 되는 건데 해당 부분에 대한 강제성이 있을까요?
3. 혹시 전세금은 언제쯤 돌려받게 되나요?
중기청 대출이라 전세보증보험 가입되어 있긴 한데 추가로 묶인 돈도 있어서... 갑작스러운 내용 변경 건 때문에 전세계약 파기하게 되어도 바로 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문 순서대로 번호에 답을 달아 드릴게요.
1. 집주인이 나가라고 할 경우
전세 계약이 종료되고 집주인이 나가달라고 요구하는 경우, 법적으로는 계약이 종료된 시점에 퇴거해야 하는 의무가 생깁니다. 그러나 현실적으로는 이사 준비에 시간이 필요하므로 즉시 퇴거를 강제하기는 어렵습니다. 보통은 2주에서 1개월 정도의 이사 준비 기간이 실무상 인정되는 경우가 많지만, 이는 법적으로 보장된 유예기간은 아니며 집주인의 협조 여부에 따라 달라집니다. 만약 집주인이 강경하게 즉시 퇴거를 요구한다면, 임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 등의 기관을 통해 조정을 요청하는 것이 좋습니다. 이사 갈 곳을 못 구한 상황이라면 명도기한을 조율해 달라고 요청해 보시는 것이 현실적인 대안입니다.
2. 집주인이 구두 합의 내용대로 전세 계약을 유지하라고 할 경우
집주인과 구두로 전세 계약 연장에 합의했다고 하더라도, 은행의 전세대출 심사 기준은 별개입니다. 은행은 주택의 공시지가가 하락하면서 담보가치가 낮아졌기 때문에 대출 가능 금액을 줄이는 것이고, 이는 임대인과의 합의 여부와 무관하게 은행의 내부 규정에 따라 결정되는 사항입니다. 따라서 집주인이 “그대로 연장해도 된다”고 말하더라도, 그 말이 대출 실행을 보장해주지는 않습니다. 이럴 경우에는 대출이 줄어든 금액만큼 차액을 본인이 보태서 계약을 유지하거나, 전세보증금을 500만 원 낮추는 방식으로 다시 계약을 조정하는 것이 현실적인 방법입니다. 만약 시간이 된다면 다른 금융기관의 상품을 알아보는 것도 한 가지 대안이 될 수 있습니다.
3. 전세금은 언제 돌려받을 수 있는지
전세계약을 파기하게 되는 경우, 원칙적으로는 임차인이 이사를 나가는 시점에 전세금을 반환받게 됩니다. 하지만 집주인이 즉시 전세금을 반환할 자금이 없을 경우 지연될 수 있으며, 특히 임차인이 먼저 계약 해지를 요청하고 나가게 되면 다음 세입자가 구해질 때까지 전세금 반환이 미뤄질 수도 있습니다. 이 경우 중기청 전세대출과 함께 가입된 전세보증보험이 있다면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 보증보험을 통해 대신 돌려받을 수 있습니다. 다만, 전세보증보험의 보증금 청구부터 실제 지급까지는 통상 수 주에서 수개월 정도 소요될 수 있습니다. 현재의 상황처럼 임차인의 귀책 없이 계약 유지가 어려워지는 경우라면, 위약금 없이 계약을 해지할 수 있도록 협의하는 것이 일반적입니다. 이 경우 계약 파기에 따른 책임은 임차인에게 없기 때문에, 계약 해제 시점에 맞춰 보증금을 돌려받을 수 있도록 조율하는 것이 중요합니다.
1. 집주인이 나가라고 할 경우
대출 만기 시점에 바로 퇴거해야 하는지? 이사 준비 기간이 좀 촉박하게 될 것 같아서.. 혹시 이사 준비에 대한 유예기간이 있을까요?
==> 만기일자에 퇴거를 하는 경우 임대인과 협의가 필요하지 않지만 초과해서 거주를 하는 경우 임대인과 협의가 필요합니다.
2. 집주인이 구두 합의 내용대로 알아서 전세계약 유지하라고 요구하는 경우
현재 대출 조건 때문에 안 되는 건데 해당 부분에 대한 강제성이 있을까요?
==> 협의사항입니다.
3. 혹시 전세금은 언제쯤 돌려받게 되나요?
중기청 대출이라 전세보증보험 가입되어 있긴 한데 추가로 묶인 돈도 있어서... 갑작스러운 내용 변경 건 때문에 전세계약 파기하게 되어도 바로 돌려받을 수 있나요?
==> 계약종료일자에 되돌려 받는 것이 원칙이고 기타 사항은 협의후 결정해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
중기청 대출 만기가 도래해도 전세 계약이 끝나는 것이 자동이 아니며 계약상 정해진 만료일 혹은 해지 합의에 따라 법적으로 퇴거 의무가 발생합니다.
계약이 만료되거나 집주인이 갱신을 거절한 경우라도 임차인은 계약 종료 시점부터 최소 6개월 전에는 서면으로 통보를 받아야 합니다.
집주인이 기존 조건대로 살라고 하더라도 중기청의 전세자금대출 요건을 만족하지 않으면 연장 대출 불가합니다.
따라서 전세자금을 새로 마련해야 하는 상황에 놓이게 되고 이는 계약 이행이 불가능한 사정 변경 사유로 작용할 수 있습니다.
계약이 종료되는 상황에서는 전세금 즉시 임대인이 반환해야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
연장에 대한 합의가 완료된 상태에서 세입자 대출로 인해 전세계약을 유지할수 없는 경우 책임은 임차인에게 있는게 원칙적인 사항입니다. 다만 사인간의 계약이라는 특성상 임대인과 조율을 해보셔야 하고 , 그에 따라 대응하는 방법은 달라질수 있습니다.
1. 집주인이 나가라고 할 경우
대출 만기 시점에 바로 퇴거해야 하는지? 이사 준비 기간이 좀 촉박하게 될 것 같아서.. 혹시 이사 준비에 대한 유예기간이 있을까요?
-> 계약만기시점이 맞겠으나, 집을 구하는 문제와 다음 임차인을 구하는 문제가 있기 때문에 일단은 협의에 따라 기간을 잡으셔야 합니다. 대출연장이 되지 않을 경우 만기일 기준으로 대출금액을 반환하여야 하기 떄문에 자금이 없는 임대인의 경우 보통 나가라고 하지는 않습니다.
2. 집주인이 구두 합의 내용대로 알아서 전세계약 유지하라고 요구하는 경우
현재 대출 조건 때문에 안 되는 건데 해당 부분에 대한 강제성이 있을까요?
-> 이 경우가 정말 예매하긴 한데, 대출에 대한 사항은 사실상 임차인이 부담하는 문제입니다. 사실 게약협의전에 대출연장에 대한 부분을 확인하고 협의를 진행하는게 순서상은 맞으나, 질문과 같은 문제가 발생되는 경우에는 임대인에게 보증금을 낮추는 대신 차액을 월세로 전환을 요청하거나하여 최대한 합의를 이끄셔야 합니다.
3. 혹시 전세금은 언제쯤 돌려받게 되나요?
중기청 대출이라 전세보증보험 가입되어 있긴 한데 추가로 묶인 돈도 있어서... 갑작스러운 내용 변경 건 때문에 전세계약 파기하게 되어도 바로 돌려받을 수 있나요?
-> 주택 점유이잔과 보증금 반환은 동시이행관계이기 때문에 퇴거하는 시점에 보증금은 반환을 받을수 있습니다. 시점으로는 만기일에 퇴거를 하여야 하기에 해당시점이 될것이고, 합의에 따라 일정시간을 주었다면 해당 시기에 퇴거와 동시에 보증금 반환을 받으실수 있습니다