전세 보증금 감액청구 관련 질의 드립니다.

Question

부동산 카테고리에 했더니 중개사들 알지도 못하면서 답변하네요..

신규 전세 계약으로 12월 말 입주이며, 계약은 한달전에 했습니다.

계약시점으로부터 급변하는 시장상황으로

계약 보증금 6억 3천, 현시세 5억초반, 4억 중반까지 존재.

현재 집주인에게 감액 요청을 한 상태이며, 사실상 안해줄 가능성이 높고, 해주더라도 한 3천만원정도 해줄것 같습니다. 이것도 현 시세와 차이가 상당하다고 느껴져 감액이 안된다면 소송까지 생각하고 있습니다.

해당 건관 관련하여 계약 시작전 혹은 후에 감액청구 소를 진행 하여 승소 할 수 있을까요?

승소한다면 어느정도로 감액이 될까요?

즉, 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족되어야만 합니다.

또한 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다는 것이 법원 판례입니다.

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Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

가능성이 전혀 없는 것은 아니겠으며, 시세가 변동된 사정과 계약의 기초가 된 사정 등 관련 사정을 주장 입증하여 보실 수 있겠습니다. 가까운 변호사사무실 등 방문하시어 구체적으로 상담받아보시는 것도 도움이 되실 것입니다.