전세 보증금 감액청구 관련 질의 드립니다.
부동산 카테고리에 했더니 중개사들 알지도 못하면서 답변하네요..
신규 전세 계약으로 12월 말 입주이며, 계약은 한달전에 했습니다.
계약시점으로부터 급변하는 시장상황으로
계약 보증금 6억 3천, 현시세 5억초반, 4억 중반까지 존재.
현재 집주인에게 감액 요청을 한 상태이며, 사실상 안해줄 가능성이 높고, 해주더라도 한 3천만원정도 해줄것 같습니다. 이것도 현 시세와 차이가 상당하다고 느껴져 감액이 안된다면 소송까지 생각하고 있습니다.
해당 건관 관련하여 계약 시작전 혹은 후에 감액청구 소를 진행 하여 승소 할 수 있을까요?
승소한다면 어느정도로 감액이 될까요?
즉, 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족되어야만 합니다.
또한 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다는 것이 법원 판례입니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
가능성이 전혀 없는 것은 아니겠으며, 시세가 변동된 사정과 계약의 기초가 된 사정 등 관련 사정을 주장 입증하여 보실 수 있겠습니다. 가까운 변호사사무실 등 방문하시어 구체적으로 상담받아보시는 것도 도움이 되실 것입니다.