법률
임대차 계약서 없는 토지(대지) 임대에 관하여
안녕하세요
1980년부터 마을지인의 터에 살게되었고 그후 지인의 도의하에 지인의터에 주택을 건축하였습니다 주택건축할당시 지인의 토지를 훗날매매하게될시 제게 매매한다는 조건하에 지인의토지에 건축을 하고 살아오던중 토지주인지인이 약속을어기고제3자에게 토지를 매매 하였디는것을 토지등기가 이전된후예에 알게 되었습니다 이후에 건물을제외한 토지는 등기이전이되었고 저는 새로운 토지주한테 매년 토지료를 16년간 11월에 토지주통장으로 송금하였는데 토지주가일방적으로집을비워달라고 하면서 입금받던계좌도 없앤상태입니다 제가 지을지을때 동의해주고 제게 매매하기로 해서 당시에 건물등기도 토지를 매입후에나 하라고 해서 믿고 했는데 약속했던 지인이 사망하였습니다 그래서 현토지주를 만나서 토지를 매매할의시가 있는지 물었는데 판매한다고 해서 만났는데 현재살고있는 200평 토지만 매입하겠다고 했더니 주위토지도 다매입하라는겁니다 그것도 16년전에 구입한금액에 6배 하는 금액으로요 현재 토지시세는 15만원 정도 한다고합니다 그래서 제가 무리가되더라도 토지주가 제시한금액에 매입하려 만났는데 거기서 금액을 또다시 올렸고 토지주가 제시한 금액 안사면 안판다고 해서 정지된 상태입니다 현재는 지료는 수령을 거부해서 법원에 변제공탁을 했던 변호사를통해 집을비우고 원상복구하라는 내용증명서를 받았습니다
일방적계약해지가 가능한건가요? 변제공탁 한상태입니다
그래서 16년저 현토지주가 토지매입당시 국토교통부에 확인해보니 제가 사용하고 있는토지가 접해있는 토지보다 조건이 건물도있고더좋은데 반값에 매매된것을 확인 했습니다 현재살고있는 토지만 매입하겠다고 하는데도 안된다 현시세뵈다 2.5배 토지주가 매입한 금액에 6배가량을요구하고 있습니다법적으로 대처방법이 있을까요?
자세한설명 부탁드립니다 수고하세요
집을 지킬수 있는 방법이 있을까요?
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
현 상황에서 토지주의 일방적인 퇴거 및 원상복구 요구는 바로 효력이 발생한다고 보기 어렵습니다. 장기간 토지 사용에 대한 묵시적 임대차관계가 성립되어 있고, 변제공탁까지 이루어진 이상 임차인의 사용권은 법적으로 보호될 여지가 큽니다. 건물을 철거하지 않고 거주를 유지할 수 있는 법적 대응 수단이 존재하며, 즉시 퇴거에 응할 의무는 없습니다.묵시적 토지임대차 및 해지 요건
임대차계약서가 없더라도 토지 사용에 대한 동의 하에 주택을 신축하고, 이후 장기간 지료를 지급해 온 경우 민법상 묵시적 임대차가 성립됩니다. 묵시적 임대차는 임대인의 일방적 의사표시만으로 즉시 종료되지 않으며, 해지를 위해서는 상당한 기간을 두고 해지 통지가 필요합니다. 특히 주거 목적의 건물이 존재하는 경우에는 신의성실 원칙상 퇴거 요구가 엄격하게 제한됩니다.건물 소유자 보호와 법정지상권 유사 법리
질문 사안은 토지 소유자의 동의 하에 건물을 신축한 후 토지가 제삼자에게 이전된 경우로, 판례상 건물 소유자의 신뢰이익을 강하게 보호합니다. 매매 약정이 문서로 남아 있지 않더라도, 장기간 거주와 지료 지급, 토지주의 수인 행위는 건물 철거를 요구하기 어려운 사정으로 작용합니다. 경우에 따라 지상권 설정청구 또는 부당이득반환 청구를 통한 방어도 검토할 수 있습니다.향후 대응 전략
현재로서는 퇴거 요구에 즉시 응하지 말고, 변제공탁 사실을 근거로 임대차 존속을 주장하며 명도소송 대응을 준비하는 것이 우선입니다. 동시에 토지 매매 협상과 별도로 지상권 성립 또는 손실보상 성격의 청구를 병행 검토해야 합니다. 단순 협의 단계에서 집을 비우는 것은 권리 포기로 해석될 위험이 있으므로, 모든 대응은 법적 절차를 통해 진행하시는 것이 안전합니다.