무허가 주택건물 묵시적계약에 대처방법

Question

안녕하세요

토지가 매매되기전 토지주한테 구두상 허락을받고 토지에다 주택을 짓고살던중(주택등기는 추후 토지를 매입하는조건) 토지주가 제3지한테 매도 하였습니다 저한테 토지를 팔기로하고 연락 한번없이 3자한테 매도했다는 사실을 알았습니다 현토지주는 토지를 안판다고 하더 니 금액을 제시하며 사라고 해서 만나서 제가 사용하는 토지만 파시라고 하니 두워토지모두를 2억에 사라고 해서 필요없다고하니 다사라고안사면 안판다고

그래서 토지시세가 15만원인데도 평당 50만원에 모든토지를 사려고 계약서 쓰자자고 조율이 다끝나 법무사에서 하기로 하고 끝내려했는데 부인되시는분이 천만원 더달라고 하면서 2억에는 못판다고 해서 매입을 하지 못했습니다 토지른 팔겠다고 해놓고 콘테이너 하우스 철거등등을 해놓고 그가격을 다포함해야된다고 합니다

그래서 계약이 이뤼지지않았습니다 몇일있다가 건물을 철거하고 토지를 돌려달라고 하는 내용증명서를 보내왔습니다

그래서 변제공탁을 해놓은상태입니다

방어 할수 있는방법이 있을까요?

50년을 살아온 곳입니다

대법원판례가 있으면 대처방법을 알고싶습니다

법적지상권 시효취득완성 매수청구권 등둥 토지주의과도한 요구를 제지할수 있는 방법도 있나요?

묵시적 계약이라서 아무태나 계약해지할수 있다고 합니다 계약해지통보는 저한테 미리 알려야 하는거 아닌가요?

임대인이 계약해지통보하면 무허가 주택이라하더라도 해지통보받고 6개월지나서 계약해지가 된다는데 자세히 알고싶습니다

무허가건물도 보상받을수 있나요?

토지인숫난후에 년세로 납입했는데 작녀분을 변제공탁한상태입니다 계약해지내용증명서는1월 28일츰 받았습니다

계약이 연장된걸로 봐야되는거 아닌가요?

자세한 설명 부탁드립니다 수고하세요

통화할수 있는 전화번호 있으면 남겨주세요

내용중명서에댓난 답을 보내야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현 사안은 토지 사용에 관한 묵시적 임대차 또는 사용대차 관계가 성립할 여지가 있으며, 새로운 토지 소유자도 종전 사용관계를 승계한 것으로 평가될 가능성이 있습니다. 따라서 일방적인 즉시 철거 요구는 제한될 수 있고, 적법한 해지 통보와 상당한 기간의 부여가 필요합니다. 방어 수단으로는 묵시적 임대차 존속 주장, 해지 효력 다툼, 건물 철거·퇴거 시기 조정, 보상 또는 매수청구권 검토가 가능합니다.

• 묵시적 계약 성립과 해지 요건
  민법상 토지 소유자의 명시적·묵시적 승낙 아래 장기간 토지를 사용하며 대가를 지급해 온 경우 묵시적 임대차가 인정될 수 있습니다. 임대차가 성립했다면 임대인의 해지는 신의성실 원칙에 따라 제한되며, 통상 상당 기간의 사전 통지가 요구됩니다. 무허가 건물이라는 사정만으로 즉시 해지가 가능하다고 단정하기 어렵고, 해지 통보 후 일정 기간 경과 전에는 효력이 발생하지 않는다는 판례 흐름이 존재합니다.

• 제삼자 매수와 권리 주장 범위
  토지가 제삼자에게 매도되었더라도, 종전 토지주와의 사용관계가 외형상 존속하고 매수인이 이를 인식·용인하였다면 새로운 소유자에게도 그 관계가 승계될 수 있습니다. 장기간 거주와 사용 사실은 권리 남용 방지의 중요한 요소로 고려됩니다. 법정지상권이나 시효취득은 요건 충족 여부를 엄격히 보아야 하나, 건물 존재와 사용 경과는 방어 논거로 활용 가능합니다.

• 실무 대응과 유의사항
  이미 변제공탁을 한 점은 사용대가 지급 의사를 명확히 한 것으로 유리한 사정입니다. 내용증명에는 즉시 철거 불응 의사, 묵시적 계약 존속, 해지 효력 다툼과 협의 의사를 간명히 회신하는 것이 바람직합니다. 무허가 건물이라도 철거·이전 비용이나 신의칙상 보상 문제가 쟁점이 될 수 있으므로, 향후 소송에서는 장기간 사용 경위와 상대방의 과도한 요구를 집중 주장해야 합니다.