잔금일이 지났지만 잔금을 미납부한 분양권 전매 중개수수료는 어떻게 계산할까요?

Question

매도인의 잔금납부기한이 24년 5월이였으나 잔금을 미납부한 상태로 24년 9월에 분양권을 전매하였습니다.

계약금+프리미엄+중도금이 4억, 잔금이 6억이면 중개수수료 계산시에 10억을 기준으로 계산해야하는지 4억을 기준으로 계산해야되는지 궁금합니다.

통상적인 분양권의 경우에는 계약금, 프리미엄, 납부(또는 대출실행)한 중도금까지의 금액을 합하여 계산하는 것으로 알고있으나 잔금일이 지난 분양권 전매의 경우 잔금 금액까지 포함해서 중개수수료를 계산하는건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

분양권 전매 중개수수료 계산 기준에 대해 설명드리겠습니다.

​1. 법적 기준​

공인중개사법에 따르면:

• 분양권의 중개수수료는 매수자가 매도인에게 실제로 지급하는 금액이 거래금액이 됨

• 실제 거래가액을 기준으로 산정 (공인중개사법1)

​2. 잔금 미납 분양권 거래의 특수성​

1. 거래금액 산정 기준:

• 실제 매수인이 매도인에게 지급하는 금액

• 기납부금(계약금, 중도금) + 프리미엄

• 미납 잔금은 매수인이 시행사에 직접 납부

1. 중개수수료 산정 원칙:

• 매도인과 매수인 간 실제 거래되는 금액 기준

• 미납 잔금은 제외하는 것이 일반적

​3. 귀하의 사례 분석​

1. 거래금액 구성:

• 기납부금액 + 프리미엄 = 4억원

• 미납잔금 = 6억원

1. 중개수수료 산정 기준:

• 4억원을 기준으로 산정하는 것이 타당

• 잔금 6억원은 시행사에 직접 납부하는 금액이므로 제외

​4. 법적 근거​

1. 대법원 판례:

• 분양권 중개수수료는 실제 거래금액 기준

• 매도인이 실제 수령하는 금액이 기준 (공인중개사법1)

1. 공인중개사법 규정:

• 실제 거래가액 기준 수수료 산정

• 합리적인 거래관행 고려

​5. 실무적 조언​

1. 계약서 작성 시:

• 실제 거래금액 명확히 기재

• 미납 잔금 내역 별도 표시

1. 수수료 산정:

• 4억원 기준으로 계산

• 초과 수수료 요구는 불법

​6. 주의사항​

1. 문서화:

• 거래금액 산정 근거 명확히 기재

• 수수료 산정 기준 명시

1. 투명성 확보:

• 거래당사자에게 수수료 산정 근거 설명

• 관련 법령 준수

따라서, 해당 사례의 경우 4억원을 기준으로 중개수수료를 산정하는 것이 타당합니다. 미납 잔금 6억원은 시행사에 직접 납부하는 금액이므로 중개수수료 산정 기준에서 제외됩니다.