현재주거아파트 15년전구입. 신규 분양권 집사람.제이름 두개 일경우
안녕하세요?
현재주거아파트 15년전구입했고. 신규 분양권을 15개월전 집사람이름으로. 16개월전 제이름 두개 일경우 이번 정부에서 부동산 규제가 많아진거 같은데
신규 한개는 실거주 하려고 합니다.
현재 변경된 부동산 규제나 처분 순서를 어떻게 해야 되는지요 ?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 3주택자가 되게 됩니다.
따라서 가장 먼저 매도를 하게 될 부동산은 3주택자에 해당이 되는 양도소득세율이 적용이 되게 됩니다.
따라서 현재주거아파트의 경우 15년 동안 시세상승이 많을 것으로 사료되고 또한 분양권의 양도소득세는 60%에 육박합니다. 하지만 분양권의 경우 P가 없다면 먼저 분양권을 해소를 하고 다음으로 기존 아파트를 처분을 하고 나머지 하나 분양권으로 입주를 하는 방식을 취해야 될 것으로 보이고 3주택자일 경우 규제지역에 따라서 기본세율 외에 추가세율이 붙게 되므로 양도소득세에서 보다 유리한 순서로 매도를 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
현재주거아파트 15년전구입했고. 신규 분양권을 15개월전 집사람이름으로. 16개월전 제이름 두개 일경우 이번 정부에서 부동산 규제가 많아진거 같은데
신규 한개는 실거주 하려고 합니다.
현재 변경된 부동산 규제나 처분 순서를 어떻게 해야 되는지요 ?
===> 실제 거주할 분양권은 유지하면서 나머지 분양권이나 기존 아파트를 처분하는 방식이 일반적입니다. 처분순서는 세금 부담 최소화와 규제 회피를 기준으로 결정해야 하는 만큼 이를 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
현재 주택과 분양권 2개를 보유한 경우 실거주 예정 분양권을 기준으로 나머지 자산 정리 순서가 중요합니다.
대출 실행 시점의 주택 수 판정이 핵심이므로 취득과 처분 시기를 전략적으로 조정해야 합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보증금 반환 문제에 이어 세무 전략까지, 자산 관리의 중요한 기로에 서 계시군요. 15년 보유 주택과 분양권 2개를 보유한 1주택 2분양권(세법상 3주택 간주) 상황에 대한 최적의 처분 순서를 정리해 드리겠습니다.
현재 핵심은 '일시적 2주택 특례'를 활용해 15년 된 기존 주택의 양도소득세 비과세를 받는 것입니다.
1. 가장 권장하는 처분 순서 (비과세 전략)
1단계: 기존 주택(15년 보유)을 먼저 매도하십시오.
분양권은 2021년 이후 취득분부터 주택 수에 포함되므로, 현재 선생님은 세법상 3주택자입니다. 하지만 실거주 목적으로 분양권을 취득한 경우, 신규 아파트 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1주택 비과세 혜택(12억 원까지)을 받을 수 있습니다.
단, 나중에 완공될 아파트에 전 세원이 이사하여 1년 이상 거주해야 한다는 사후 관리 조건이 붙습니다.
2단계: 입주하지 않을 분양권 1개를 먼저 처분하십시오.
두 개의 분양권 중 실거주하지 않을 것을 먼저 매도하여 주택 수를 줄여야 합니다.
2. 주의해야 할 부동산 규제 및 변수
분양권 양도세율: 현재 분양권은 보유 기간 1년 미만 시 70%, 1년 이상 시 60%의 높은 세율이 적용됩니다. (지방소득세 별도)
실거주 의무: 최근 10·15 대책 등 규제 지역 지정 여부에 따라 신규 아파트 입주 시 실거주 의무가 강화되었을 수 있습니다. 분양권이 소재한 지역이 조정대상지역인지 반드시 확인이 필요합니다.
다주택자 중과 유예: 현재 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월까지 한시적으로 적용 중이나, 이후 연장 여부가 불투명합니다. 가급적 유예 기간 내에 기존 주택을 처분하는 것이 안전합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 부부 공동명의가 아닌 각각의 명의로 분양권을 보유 중이시므로 세대 분리 여부에 따라 주택 수 산정이 달라질 수 있습니다. 하지만 동일 세대원이라면 합산되므로, 기존 주택의 15년 장기보유특별공제와 비과세 혜택을 놓치지 않도록 첫 번째 분양권 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 매도하는 스케줄을 잡으시기 바랍니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 주택 2채 보유 상태에서 부인은 분양권 1개만 보유하고 있는 것으로 보입니다.
이번 정부에서는 다주택자 규제가 다소 누그러졌으나 양도세, 종부세 등 여전히 주의가 필요합니다. 실거주 계획이라면 구 처분 순서는 기존 아파트 -> 분양권 순이 유리합니다.
참고바랍니다.
감사합니다.