전세로 살던 원룸 건물이 경매로 넘어갔습니다.

Question

2020년에 원룸 전세 4,800만원으로 살게 되었고 입주날 바로 확정일자를 받았으며 2022년 부터 연장 재계약으로 살던중, 2024년 8월에 이사를 하게 되어 건물주에게 보증금을 돌려달라고 했는데 건물주가 돈이 없다고 버티며 미루어 지다가 그 건물이 경매로 넘어갔고(경매접수일자는 25.7.31, 개시결정일자는 25.8.5)

경매로 넘어간 사실을 안 순간 저는 25년 7월 21일에 주택임차권, 임차인 등록을 법원에서 했어요
그리고 배당요구신청서도 25년 8월 27에 하였습니다

즉, 입주날 보다 근저당을 나중에 하게 된거고 그리고 계약이 끝났으니 보증금을 못돌려 받은 상태에서 다른곳으로 이사를 했고 이사한곳에 확정일자 나 주거지 등록은 아직 경매로 넘어간 집때문에 찝찝하여 안했습니다.(그 집에 살고있는것 처럼 해야한다길래..물건 몇개는 놓고 나왔어요)

그 이후, 새로운 경매 낙찰자가 나타났고 그 낙찰자에게 연락하니 최우선변제금만 받고 남은 돈은 그전 건물주에게 받아야 한다는데 그럼 저는 어떻게 내 보증금을 온전히 돌려받을수 있을까요?

ps1. 9층건물이며 40세대가 살고 있고 대부분 저와 비슷한 상황이며 일부는 건물주에게 민사로 재산검색?을 하여 일부(아주 조금) 회수한 사람도 있다고 합니다

ps2. 경매번호는 청주지방법원 2025 타경 3848 입니다 입니다

도와주실 변호사님 및 법무사님 계시면 민사로 이어질 생각하고 있으니 자문을 간절히 구합니다

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서는 2020년 입주 당시 확정일자를 갖추어 대항력과 우선변제권을 확보하신 상태로 보입니다. 경매 절차에서 배당요구까지 적법하게 마쳤으므로, 우선변제권의 순위에 따라 배당금을 수령하실 수 있습니다.

다만, 낙찰자가 최우선변제금만 받을 수 있다고 주장하는 것은 법률적으로 근거가 부족합니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 전액을 배당받을 때까지 낙찰자에게 집을 비워주지 않을 권리가 있습니다. 만약 전액 배당이 되지 않는다면, 남은 잔액은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.

현재 이사로 인해 점유를 상실할 위험이 있으니 임차권등기가 완료되었는지 반드시 확인하시고, 다른 곳으로 전입신고를 하시기 전에 법률 전문가와 상담하여 대항력 유지 여부를 재점검하시길 권해드립니다. 낙찰자의 일방적인 주장에 휘둘리지 마시고, 법원의 배당표를 확인한 뒤 부족분에 대해서는 기존 건물주를 상대로 민사상 청구를 검토하는 것이 좋습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

본인의 임차권이 근저당이나 압류(질문에는 기재되어 있지 않으나 존재하는 경우)보다 선순위 기준권리라면 배당요구하여 지급받지 못한 금액에 대해서도 낙찰자에게 추가적으로 요구할 수 있습니다. 따라서 해당 경매의 기준권리가 무엇인지를 살펴보시는 게 중요합니다.

이상입니다.