토지거래허가구역(토허제) 내 주택 취득 및 임차권등기 시차에 따른 리스크 관련 질문

Question

[상황 요약]

현재 거주 중인 주택의 임차인(아내)으로서 보증금 1억 원을 반환받지 못해, 계약 종료일인 6월 1일에 맞춰 임차권등기명령을 신청할 예정입니다. 한편, 저희 부부는 토허제 구역 내의 아파트를 부부 공동명의로 매수하는 계약(3월 28일)을 체결하였으며, 6월 말 잔금을 앞두고 있습니다. 잔금 시점에 맞춰 남편인 저만 먼저 신규 주택으로 전입신고를 하고, 아내는 기존 보증금 보호를 위한 임차권등기가 등기부상 완료되는 시점(7월 중 예상)에 맞춰 약 2~4주 정도 늦게 전입하려 합니다.

[주요 질문 사항]

첫째, 토허제 실거주 의무 및 공동명의 전입 관련입니다. 부부 공동명의로 토허제 허가를 받은 경우, 원칙적으로는 잔금일 이후, 세대원 전원이 즉시 입주하여 거주해야 하는 것으로 알고 있습니다. 6월 말 잔금 시점에 남편인 저만 먼저 전입 신고를 하여 실거주를 시작하고, 아내는 임차권등기 기재 확인을 위해 부득이하게 전입을 2~4주가량 늦추게 될 경우, 이것이 토허제 이용 의무 위반에 해당하여 이행강제금 등의 불이익을 받을 소지가 있는지 궁금합니다. 또한, 보증금 회수를 위한 법적 절차(임차권등기) 대기가 지자체 실태 조사 시 '부득이한 사유'로 인정받아 소명 가능한 범위인지 확인 부탁드립니다.

둘째, 은행 대출 조건 준수 및 소명 관련입니다. 신규 주택 취득을 위해 잔금 대출을 진행할 예정입니다. 통상적으로 은행에서는 대출 실행 후 일정 기간 내에 세대원 전원 전입을 증명하는 서류를 요구하는 것으로 압니다. 임차권등기 절차 때문에 아내의 전입이 남편보다 늦어지는 상황에서, 은행의 대출 규정 위반(대출금 회수 등)을 방지하기 위해 어떠한 서류(임차권등기 신청서 등)로 은행 측에 사전에 소명하고 협의하는 것이 실무적으로 가장 안전한지 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

토지거래허가구역 내 주택 취득 시 세대원 전원의 실거주 의무는 원칙적으로 엄격히 적용되나, 기존 임차보증금 반환을 위한 임차권등기 명령 등 법적 절차 진행은 객관적 사유로 인정될 가능성이 큽니다.

지자체 실태 조사 시 임차권등기 신청 접수증과 결정문, 임대차 계약서 등을 제출하여 부득이한 지연 사유를 소명하면 이행강제금 부과 대상에서 제외될 것으로 보입니다. 다만, 사전에 관할 구청 토지정보과에 해당 사실을 알리고 소명 준비를 하는 것이 안전합니다.

은행 대출의 경우 임차권등기 관련 서류를 제출하여 전입 지연 사유를 미리 고지하는 것이 중요합니다. 대출 약정서상 전입 기한을 준수해야 하므로, 신청서와 등기 완료 후 등기부등본을 제출하여 소명하면 대출 회수 등의 불이익을 방지할 수 있을 것으로 판단됩니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.