묵시적갱신?? 제 상황에 대해 여쭤보고싶습니다.

Question

현재 26년 11월22일 만기 예정입니다. 집주인과 서로 연락을 안하다 10월13일 제가먼저 자동으로 연장되는것이냐 물어봤고,

집주인은 계약서만 다시 작성하고 보증금은 그대로 한다는 답을 받았습니다. 근데 집주인이 처음 계약했던 부동산에 수수료와 연장계약서 작성을 위한 일정을 잡으라 연락해보라하였습니다.

부동산에 전화하니 수수료가 25만원 발생한다 라고 안내받았으며 비싸다하니 20만원으로 깍아주겠다 하시더라구요 금액이 너무 비싼거 같아 집주인에게 각자 수수료를 내면 50만원 인데 너무 과한거같다 보증금이 변하는것고 아니고 기존계약의 연장이니 부동산 중계를 빼고 둘이 만나 계약서 작성을 하거나 부동산에 대필 (수수료 5~10만원) 정도만 요청하자 하니 원칙상 연장 계약서를 작성을 해야하고 5년이 넘는기간동안 그렇게 해왔다.

라고 하시고 본인은 의사표현을 전달 하였다. 계약서 결정은 이번주 내로 생각해보고 토요일에 작성해주면 감사하겠다.

여기까지가 진행내용입니다.

현재 중기청 대출(80%) 연장을 해야하는 상황입니다.

1. 대략 5주정도 남은기간에 제가 연장의사를 밝혓고 6개월 이내에 연락은 없었습니다. 이경우도 묵시적갱신에 해당하나요? 해당한다면 재계약서는 작성하지 않아도 되는건가요?

1. 다른 제안을 해봐도 꼭 부동산에서 연장 계약서를 작성해야한다고만 하는데 법적으로 꼭 그래야 하는건가요?

1. 저는 어떻게 대응을 해야하는건가요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 우선 임대인이 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간'에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 않은 것으로 보이기 때문에 묵시적 갱신이 된 것으로 보입니다. 이미 묵시적 갱신이 되었다면 임대차존속기간은 같은 조건으로 2년 더 연장되는 것이므로 계약서를 반드시 다시 작성할 의무는 없습니다.

2. 반드시 그렇게 해야할 의무는 없습니다. 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 따라 자동 갱신이 되는 것이기 때문입니다. 다만 임차인이 중기청 대출을 받은 상황이라면 대출 연장 문제가 발생할텐데 이 경우에는 공인중개사에서 작성한 재계약서를 요구할 수도 있으니 이 부분은 직접 문의하셔서 알아보셔야 할 것 같습니다.

관련법령

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

 

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

Answer 2

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면 기간 만료 시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같다고 정하고 있습니다. 만기가 2026. 11. 22.이므로 2개월 전인 9월 22일까지 양측 모두 아무런 통지가 없었다면 묵시적 갱신의 요건은 이미 갖추어진 것으로 볼 수 있고, 이 경우 존속기간은 2년이 됩니다(같은 조 제2항).

묵시적 갱신은 법률상 당연히 효력이 생기는 것이어서 새 계약서를 작성해야 할 법적 의무는 없습니다. 또한 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기므로(같은 법 제6조의2), 오히려 임차인에게 유리한 면이 있습니다. 반면 새로 연장계약서를 쓰면 합의에 의한 갱신으로 보아 이 해지권을 행사하기 어렵다고 다투어질 수 있으므로, 계약서를 작성하더라도 묵시적 갱신을 확인하는 취지라는 점을 적어 두시는 것이 좋습니다.

다만 전세대출 연장 시에는 은행이 갱신된 계약서나 갱신 사실을 확인할 자료를 요구할 수 있으므로, 먼저 은행에 묵시적 갱신 상태로 연장이 가능한지, 필요한 서류가 무엇인지 확인해 보시기 바랍니다. 서류가 필요하다면 중개사를 거치지 않고 임대인과 직접 기존 계약과 같은 조건이라는 내용의 갱신 확인서를 작성하는 방법도 가능합니다. 임대인이 굳이 중개사무소를 통하길 원한다면 수수료 부담을 누가 할지 미리 합의해 두시기 바랍니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.