대항력만 있는 임차인입니다..낙찰자가 나가라고 하네요

Question

간단하게 설명하겠습니다...ㅜㅜ

1. 2023년 2월 전입신고 3000만원 보증금 계약

2. 2023년9월달에 근정당이 잡힘

3. 2025년도 2월달에 확정일자

4. 2025년 2월 경매로 집이 넘어감

5. 2025년 3월달에 배당요구신청함

6. 2026년 4월 1일날 3차때 낙찰자가 7177만원에 낙찰

이렇게 되었습니다.

자 여기서 문제가 발생합니다...

낙찰자가 이번달 4월달까지 집을 비워달라고 합니다 4월 20일안으로 나머지 대금을 완납하신다고 합니다

저희는 이사 갈집도 아직 못알아보고 이사철이 아니라 집도 없습니다.

급하게 집을 얻다가 또 이런일 생길까봐 걱정이 됩니다.

그래서 알아보니 낙찰자가 완납을 하고 난뒤에 4주정도 있다가 배당기일이 잡힌다고 들었습니다.

그때 배당기일때 제가 받을수 있는 보증금 총 3000만원인데 확정일자를 늦게 받아 소액임차인으로해서 2800만원 받는걸로 알고 있습니다

부산이라 소액임차인 해당한다고 들었습니다.

그래서 4월달까지 집을 비워달라는 낙찰자 문자에 저는 대항력 있는 임차인이다 내보증금 다 받고 집을 비워주겠다고 했습니다

하지만 낙찰자는 집이 비워지는거 확인후 나머지 200만원이랑 명도확인서랑 인감증명서를 준다 그거 가지고 법원가서 받아라 난 이사비용 못준다

라고 말했습니다...

근데 문제는 배당기일은 5월 20일쯤으로 잡힐꺼 같은데 그전에 제가 집을 비워 줘야하나요?

저도 보증금이 내손에 들어와야 이사를하고 다른데 계약을하는데 말이죠...ㅜ

그래서 제가 우선은 배당기일날에 이사를 잡겠다 그때 200만원이랑 명도 확인서를 달라고 했습니다 그다음에 제통장에 3000만원 들어오면 비번을 알려주겠다고 했습니다 하지만 명도확인서를 받으면 비번은 알려줘야한다고 하네요

제가 배당받아야할 돈은 2800만원인데 만일 배당받아야할 돈이2500만원으로 받는다고 치면 나중에 300만원은 못받지 않냐고 말했더니 절때로 그럴일이 없다면서 제가 1순위로 배당 받을꺼라고 합니다...다만 여기에 임불체불로 배당요구 하신분이 있다고 들었습니다 거의 천만원이라고 듣기는했는데 확실하게 얼마를 배당요구를 했는지는 모릅니다...그래서 제가 불안한것은 임불체불이 1순위인걸로 알고 있습니다... 비번은 꼭 그때 알려줘야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

갑작스러운 낙찰자의 퇴거 요구로 인해 불안하고 막막하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 질문자님은 대항력이 있는 임차인이므로 보증금 3천만원 전액을 돌려받기 전까지는 집을 비워주지 않으셔도 됩니다.

1. 대항력 있는 임차인의 권리

질문자님은 근저당보다 먼저 전입신고를 마쳤기 때문에 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 최우선변제나 임금채권 등으로 인해 배당 절차에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 부족한 금액은 낙찰자가 모두 인수하여 지급해야 할 법적 의무가 있습니다.

2. 동시이행의 관계

보증금 전액 반환과 집을 비워주는 명도는 동시에 이루어져야 합니다. 낙찰자가 명도확인서를 준다고 해서 미리 비워줄 필요가 없으며 실제 법원에서 배당금을 수령하고 낙찰자로부터 나머지 잔금을 모두 입금받는 시점에 맞춰 집 비밀번호를 넘겨주시면 됩니다.

3. 무리한 퇴거 요구 거절

돈을 다 받기 전에 먼저 나가라는 낙찰자의 요구는 법적 근거가 없습니다. 만약 낙찰자가 질문자님을 내보내려 명도소송을 제기하더라도 패소할 수밖에 없어 소송의 실익이 전혀 없는 사안이므로 무리하게 이사를 서두르실 필요가 없습니다.

낙찰자에게 보증금 전액 반환과 목적물 인도가 동시이행 관계임을 명확하게 통보하시기 바랍니다.

걱정하시는 보증금 문제가 안전하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금을 전액 배당받을 때까지는 주택을 인도하지 않을 권리가 있습니다. 낙찰자의 명도 요구에 무조건 응할 의무는 없으며, 보증금 전액을 수령하기 전까지는 이사하지 않는 것이 안전합니다.

낙찰자가 요구하는 명도확인서는 배당금을 수령하기 위한 필수 서류이므로, 배당기일에 법원에서 보증금을 확인한 후 낙찰자에게 건네주는 것이 합리적입니다. 임금채권 등 선순위 채권자가 존재하여 배당금이 부족할 경우 나머지 금액은 낙찰자에게 직접 청구해야 하므로, 보증금 전액이 확보되지 않은 상태에서 미리 열쇠를 넘겨주는 것은 위험할 수 있습니다.

따라서 보증금을 전액 수령하는 날 주택을 인도하겠다는 의사를 분명히 밝히시고, 법원 배당표를 확인한 뒤 명도확인서를 교부하는 것을 권장합니다. 현장 인도 시점에 보증금 입금을 확인하고 비번을 알려주는 방식이 의뢰인에게 가장 안전할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.