땅의 소유권에 대해서 질문드립니다.

Question

30년 넘게 모르고 있던 땅이 돌아가신 외할아버지 소유의 땅으로 밝혀졌는데요.

200여평 정도 되는 나대지인가 본데

근데 그 땅에다가 20여년 넘게 농작물을 심고 경작을 해온 그 동네 사람이 있나봐요.

그 분이 이 땅은 내가 경작을 해왔으니 나에게도 지분이 있다고 한다고 하는데

이게 맞는 말일까요?

(그 분은 이 경작을 해온 땅이 본인의 땅이 아니고 외할아버지의 땅이라는 사실을 알고 있었다고 합니다.)

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

20년 점유시효가 있습니다. 20년 동안 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유를 하게 될 경우 등기를 함으로써 소유권을 인정을 받을 수 있으나 위의 경우 애초에 외할버지의 토지를 알고 있었기 때문에 점유시효로 소유권을 주장하기에는 다소 무리가 있고 오히려 불법 점유에 가까울 수 있다고 사료됩니다.

가까운 무료법률구조공단등에 가셔서 법률적 상담을 권유드리고 또한 남의 땅에 농사를 지으면서 소유권을 주장하는 사람의 의견을 받아드리기에게는 무리가 있다 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

민법 제245조의 점유로 인한 부동산 소유권 취득을 살펴보면 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다."라고 되어 있습니다. 20년 넘게 점유하고 있었더라도 본인의 것으로 알고 점유해야만 취득시효가 성립되므로 본인의 땅이 아니라는 사실을 알고 있었다면 취득할 수 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

외할아버지 소유의 땅이면 상속인에게 귀속됩니다

경작자가 내 것도 있다고 하는건 법적으로 인정되지 않습니다

단, 관습·실제 경작 등을 이유로 사용권, 협상 대상은 될 수 있습니다

등기상 소유권 확보가 가장 확실한 방법입니다

경작자와 대화를 해서 합의 임대나 보상적 협의를 고려해보시기 바랍니다

향후 문제 예방을 위해 법률 자문/변호사 상담을 해서 대처를 하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

점유취득시효는 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하면 등기로 소유권을 취득할 수 있습니다.

위 사항으로는 이미 알고 있었기에 점유취득시효는 해당이 안되는 것 같고 대법원 판례 기준으로 타인의 땅에 농작물을 경작한 경우 농작물의 소유권은 경작자에게 귀속된다는 판례가 있습니다.

이 부분은 경작자의 이익으로 돌려주면 될 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

해당 점유자가 농사를 지어왔다는 이유만으로 땅의 지분이나 소유권을 주장하는 것은 법적으로 받아들여지기 매우 어렵습니다. 우리 민법에는 20년 동안 땅을 점유하면 소유권을 인정해주는 점유취득시효라는 제도가 있지만 이는 반드시 소유의 의사를 가지고 평온하고 공연하게 점유 했을때만 성립합니다. 질문하신 내용처럼 점유자가 해당 토지의 본인의 소유가 아님을 이미 알고 있었고 소유권 취득의 정당한 원인 없이 무단으로 경작해 온 악의의 무단점유 사태라면 대법원 판례상 소유의사가 없는 것으로 간주되어 취득시효 자체가 성립하지 않습니다. 또한 단순히 농작물을 심고 경작했다는 사실만으로 토지에 대한 지분권이 발생하지 않으며 오히려 남의 땅을 무단으로 점유하여 수익을 얻은 것에 대한 부당이득 반환을 해야 할 대상이 될 수 있습니다. 점유자가 해당 토지가 외할아버지의 땅임을 알고 있었다는 사실은 상대방의 주장을 무력화할 수 있는 매우 결정적인 증거가 되므로 향후 분쟁을 대비해서 반드시 해당 발언에 대해서 녹취나 문자 기록 등을 확보해 두셔야 하고 가장 먼저 외할아버지 명의의 땅을 가족분들 명의로 정식 상속등기를 완료하여 법적인 소유권을 명확히 하고 가셔야 합니다. 감사합니다.