서울 집값이 많이 올랐다고는 하는데 현재 사는 집 다시 재계약 해야할지 고민이에요

Question

현재 서울시 2호선 라인 역 도보 6-7분 거리 한 오피스텔에서 5년 정도 살고 있습니다.

운 좋게 지인 소개로 들어갔기도 하고 살기 불편함 딱히 없고 해서 잘 살고 있는데

요즘 집값이 많이 오르기도 했고 살고 있는 오피스텔 시세가 1000/75라기에 집주인은 시세 맞춰 받고 싶어 하시긴 한다고 부동산 사장님이 말씀 하시더라구요.

현재 66에 살고 있어 갑자기 9만원을 올린다는게 세입자인 저한테 부담이니 부동산 사장님이 집주인이랑 협의 할려고 하는데

서로 피차 재계약을 안할시 좋을건 딱히 없어 5만원 만 딱 올리자고 애기 할까 한다고 생각해보고 말씀 해달라고 했습니다.

근데 이게 5%가 넘어가잖아요? 계약갱신청구권 이라는 정식 명칭을 명시해야만 법적으로 5% 상한선(69만 3천 원)이 강제로 적용되는걸로 아는데

제 계약서엔 계약갱신요구권 행사 여부에 (미행사) 라고만 적혀있어서 이런건 뭐 소용이 없고 사실상 집주인이 집세를 올리겠다고 하면 그대로 다 맞춰서 내야하는건지 궁금합니다.

부모님은 집세도 어딜가나 다 비싸고 저한테 다 내라고 안할테니 그냥 살라고 하시며

이사가서 부동산 복비 이사비 이런거 저런거 하면 피곤하고 돈 많이 깨져서 71만원으로 월세를 올려도 살다가 청약 되면 나가라고 하는데 다들 이 상황이라면 어떻게 하실건가요...?!

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

계약갱신청구권의 경우 강행규정입니다. 즉 임차인이 불리한 특약의 경우 무효가 될 수 있고 또한 계약갱신청구권을 행사를 하지 않았을 경우 권리를 행사를 해서 5% 상한 협의 또는 기존 조건 그대로 2년 더 거주가 가능할 수 있습니다.

다만 계약갱신청구권 행사 후 2년 뒤 재계약에서는 임대인 마음대로 임대료 조정이 가능할 수는 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약서상에 계약갱신청구권 사용 금지 특약이 있더라도 주택임대차보호법에 따라서 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없으므로 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 증액분을 제한 할 수 있습니다. 그런데 5% 증액시 월세뿐 아니라 보증금에 대한 인상분도 적용되므로 증액된 월세는 보증금 1천만원에 월세 66만원인 경우 69만5천원이 될 수 있습니다. 임대료 계산은 렌트홈에서 임대료인상률계산기로 간단하게 계산해보실 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

계약서에 미행사로 되어 있어도 아직 갱신권을 쓰지 않았다면 지금 행사해서 5% 상한인 69만 3천원을 적용 받으시면 됩니다. 이사비, 중개수수료, 시간적 피로감을 고려하면 부동산 사장님이 제안한 71만원이나 5만원 인상안이 타지역 이사 비용보다 훨씬 유리하다고 생각합니다. 5% 상한선인 69만 3천원이나 협의된 70만원선으로 조율해서 재계약하고 청약 당첨될때까지 편하게 거주하시는 것을 저는 더 추천드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

계약서에 미행사라고 적혀 있다고 해서 계약갱신청구권을 영영 쓰지 못하거나 집주인 마음대로 올려줘야 하는 것은 전혀 아닙니다.

주택임대차보호법상 임차인은 총 2회의 계약 갱신 기회 중 첫 번 째 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리가 있습니다.

계약서에 단순 체크나 미행사로 적혀 있는 것은 지금 계약 시점 기준으로 아직 청구권을 쓰지 않았다는 뜻일 뿐 앞으로 이 권리를 쓰지 않겠다는 포기 각서가 아닙니다.

따라서 호가나 주변 시세와 비교하면 현재 66만 원에서 조금 오르는 것은 피할 수 없는 흐름이지만 무조건 집주인 요구대로 다 맞추기 보다는 계약갱신청구권이라는 정당한 권리를 활용해 인상 폭은 3~4만 원 선으로 낮추고 재계약 하는 것을 추천드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

계약서에 미행사로 되어 있다는건 지난 5년동안 청구권을 쓴적이 없다는 뜻이므로 이번 계약시 계약갱신요구권을 행사하면 법적으로 최대 5%까지 69.3만원만 내시면 됩니다. 이사비, 복비, 2호선 역세권 입지를 감안하여 71만원 + 5만원 합의한이 세입자에게 실질적으로 훨씬 이득입니다. 부모님 말씀대로 71만원으로 합의 재계약해서 거주 편의성을 유지하고 이사 비용을 아끼면서 청약을 노리는편이 좋습니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 집주인의 요구를 무조건 그대로 받아들여야 하는 것은 아니며 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 이를 행사해 5% 이내 증액 조건으로 2년 더 거주 가능합니다 계약서의 미행사 표시는 권리가 없다는 뜻이 아니라 당시 그 권리를 사용하지 않았다는 뜻에 가깝다 보심 됩니다