전세금 관련 문서 작성에 입대인이 유리한 조건이 뭐가 있을까요?

Question

전세금 : 1억 6천

계약기간 : 2022년 10월1일 - 2024년 10월 31일

계약 종료 의사 :5월1일부터 지속적으로 전화(임대인 동의하에 녹음함), 문자(답장은 없었음) 로 의사 밝힘

다음 세입자를 구하기 위한 임차인의 노력 : 24년 9월 26일 부터 자발적으로 부동산, 모바일어플 등에 매물 등록(20건 이상)

내용증명 발송일 : 24년 10월 7일

임대인이 전세금을 돌려줄 능력이 없어 소송을 진행하려고 하는데 그 전에 전화를 해서

다음 세입자가 구해지지 않는 상황에서 소송 의사를 밝히니 사정을 봐달라며 “내년 2월까지 전세금에 대한 법정 이자 5%를 주겠다. 그 이후에는 어떻게든 돈을 마련해서 주겠다(임대인 동의 하에 녹음함)“ 고 합니다.

임대인과 임차인의 서명만 있고 전세 계약서 양식으로 진행하면 법적 효력을 가진다고 해서 문서를 작성하려고 합니다.

1. 2월 이후 채무불이행 조건에 대해서 생각을 해야 할 것 같은데 보통 어떤 조건을 이야기 하는지 궁금해서요

   ( 저희는 지금까지 기다린 기간에 대한 이자 30%와 이후 이자 30% 라고 할 건데 지금은 받아드리고 2월이후에 소송으로 가면 법원에서 이 조건을 정상적인 상황으로 받아드릴까요? 만약 임차인이 조건을 받아드리지 않으면 바로 소송으로 갈 생각입니다. )

2. 만약 2월까지 기다리고 있는 중간에 건물이 제 3자에게 넘어가거나 팔게 되는 경우는 어떻게 해야 하는지...

   ( 문서를 작성할 때 이 부분도 조항으로 넣으려고 하는데 어떤 식으로 넣어야 하는 걸까요? )

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

1. 당사자간 합의하시기 나름이며, 금전대차관계는 아니기 때문에 이자제한법의 제한에도 걸리지 않는다고 하겠습니다. 당사자간 합의만 되면 법원에서도 인정될 가능성이 높습니다.

2. 건물이 제3자에게 넘어갈 경우 그 새로운 소유자에게도 권리행사는 가능하신 부분으로, 사전에 알리거나 또는 그럼에도 임대인이 책임을 지겠다는 등 내용으로 작성하시면 되겠습니다.